文章导读:
文旅地产是什么意思 文旅地产究竟如何做
现代地产发展很多都是追求多元化，结合各种文化来选择房地产位置，同时借助于此来做宣传，文旅地产是什么意思，简单来说就是指文化旅游城市的地产行业。文旅地产究竟如何做，文旅地产不同于其他房地产。
现代地产发展很多都是追求多元化，结合各种文化来选择 房地产 位置，同时借助于此来做宣传，文旅地产是什么意思，简单来说就是指文化旅游城市的地产行业。文旅地产究竟如何做，文旅地产不同于其他房地产，它需要依靠的条件有很多，比如政府的旅游城市建设，投资渠道，销售渠道等。随着多元化城市的发展，文化旅游城市也吸引了不少人群。
文旅地产是什么意思
文旅地产是地产的升级或者转型，是区别于商业地产、产业地产、 住宅 市场外的另一种存在形式。它的结合不单单是普通的传统文化与旅游文化的交融，另外它还可以理解为大众文化、现代文化、科技文化，只要是的文化都可以和旅游业相结合。
现在旅游地产的复合趋势越来越明显，单靠着海滩、高山这样的自然资源构建一种城市地产的营建模式越来越不适应人们的需求，旅游地产越来越多地复合了旅游观光、商务休闲、养生养老等概念，涉及酒店、商业、运动、休闲、物业等多种形态的开发。因此，是否能够提供与之匹配的产品和 配套 是衡量旅游地产质素的重要指标，也是未来旅游地产的发展之道。
举个例子：如酒店式 公寓 、度假小 别墅 等从简单的资源占有逐步向体验和服务升级转变，小到增加商业设置，大到提供游艇会、赛马场等高端娱乐休闲项目，乃至商务会议、康疗养生等服务。
还有珠三角、长三角地区的国际养老地产项目，是一个文化与医疗相融合的类型。旅游与什么产品匹配，就是他的开发形式，这样文化旅游地产就比较容易理解了。
文旅地产究竟如何做
1、找到资源是首要的
文旅，顾名思义，要和文化旅游沾边，不像住宅、商业，只要有钱有人就能开发。文旅地产的首要是找到资源。大城市近郊景观城市是未来热点，国家规定的旅游资源分为五级，的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的地方，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。
除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。比较典型的就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于 一线城市 周边1—2左右的景观城市将成为旅游产业热点，契合5＋2的流行生活趋势。
2、不能只靠自己，多靠政府
争取政府在土地出让方面的让步，文旅项目通常 占地面积 大，如果在项目开发中能帮助政府落实相应的公共利益，政府通常愿意在地价上给予一定的优惠。可以有效降低风险、减少投入成本。比如，华侨城惯常做法是在进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地；之后开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值。
借助旅游产业发展， 开发商 场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价；同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。通过“文化旅游－商业－地产－文化旅游”的创新模式，华侨城有效地降低了 土地成本 。早在2009年，华侨城的拿地成本就不足销售价的15％，远低于保利、万科、金地的24％、27％、32％。
3、找准客群，进行项目定位
（1）城市观光娱乐为主：城市主题公园＋酒店
以城市观光娱乐为主的项目，通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、 购物中心 、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动 写字楼 和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。
（2）休闲度假为主：旅游景区＋酒店
以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。
（3）高端人居为主：旅游景区＋酒店＋高档住宅
在城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱，主打居住。比如观澜高尔夫项目，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性。
（4）复合型：旅游小镇
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
文化旅游城市的建设，促进着地产行业，文旅地产是什么意思，顾名思义就是文化旅游的房地产，这种地产多数建设于旅游景区附近，其带来的各种文化宣传也是很广泛的。文旅地产究竟如何做，首先现在好项目，有政府帮助的条件下是最容易成功的，其次还要结合周边的一些配套来定位自己的主要方向。
旅游房地产项目如何在其他城市寻找客户？渠道如何精确定位？谢谢。。。
旅游地产一般属于全国性的商品房，然而目前的市场再主流媒体做过多的广告宣传成本大，客户群体不精准，难以有实质性的效果。应该走现有渠道的渗透与深挖，比如说借助合作单位，进行外部地区的针对客群进行拓展与推介；还有与老业主合作，对老业主身边及外部资源进行整合利用，发动业主引入自己的地区社会资源，带动客户到达项目本身考察，达到利用最低的成本引入最多的资源入场的目的，一来增加客流量，二来提高项目知名度。
谁告诉我旅游地产的精确定位
旅游地产的精确定位是什么？
文/潘莹斌 2008.5.18
十年前，当我们提到旅游地产的时候，市场和开发商告诉我们“这只是一个变着法子买房子的概念”，我们一笑了之。因为传世人知道：市场事实和科学理论会告诉我们真相。
今天，经过传世机构以经纬、汪志军、王翔、秦陈虹等为核心的数十位各方面专家历经几年的努力，这本理论化的手册终于诞生了。希望我们占领了一个行业的巅峰。
那么，我们首先认同一些“旅游地产”的前期概念。
房地产变成了地房产，地排序在先，先有大量土地储备，后有开发房产。旅游地产在经历复合地产到概念地产后，进入多元地产系列，正是新地产的导向性标志。
单一地产营销模式变成了整体营销模式。在设定之前，首先要找准定位，提出创意，而后围绕这一创意卖点，在整个项目的全过程（规划、设计、建造、销售与售后服务等）都围绕消费者的需求创意开展营销。这就需要定位术。
这个“术”就是给旅游地产注入“灵魂”。
旅游地产的理论倡导者——经纬告诉我们：要颠覆“地段论”。
房地产的名言“地段、地段，还是地段”——唯地段论，旅游地产则是创造地段，也就是地点定位，即在土地上选取的点——亮点、焦点、热点。这“三点”不一定是地理性坐标上的，而是搜寻出人们心理的“人人心中有，个个笔下无”的需求点来。马来西亚云顶赌场就是一个成功例证；国际“mall”模式已经在改变“唯地段论”学说。“寿光国际蔬菜节”、“湖南怀化国际稻交会”等就是人为的创造出的需求点。
对于经营旅游地产，经纬先生始终强调一点：不是地产经营人，而是人经营地产。那这个卖点，就是找出消费群体中的“需求点”，贯穿进一个全新理念，再引导这种“需求点”变成购买热点。
现在房地产开发功能定位已经达到“四维”，即：时间+空间、封闭+交流、流动+静止、有形+无限。
代之而来的，是各种电子化、功能化、网络化、数字化、图像化等等小区的竞销。这种小区的开发并非是地产商的功劳，而是时代的高科技带来的结果，是高科技引发的人们购买行为的改变。寄托在这方面的开发商，一旦产生消费群体需求换位，生产就会一落千丈。
我们通常把“吃、住、玩、购”称为旅游地产赖以营利的“四把刀”。一般的开发商认为，只要解决了这四个问题，其他问题就迎刃而解。其实，这是一个最大的误区，正如一个人，所有功能都齐全，却没有了灵魂，这个人就没有了存在的理由。旅游地产也是一样，“四把刀”必须要用一个灵魂统一起来，才能发挥其巨大作用。所以，旅游地产定位应是创意为先导，注入“灵魂”为关键，其他都是归附于“灵魂”的手段而已。
旅游地产定位术就是寻找唯一卖点。
大秦策划的定位大师秦陈虹倡导的定位就是要冲破五大屏障：1．只能接受有限的信息；2．消费者喜简烦杂；3．缺乏安全感而跟随；4．品牌印象不会轻易改变；5．原有定位容易因为延伸而模糊。
在旅游地产定位中也存在类似屏障，只不过是变换了名称找卖点。
旅游地产除政府公益性开发、慈善事业开发外，其他开发都存在着明显的功利性。那么，也就存在着广告学中的3S：卖什么？怎么卖？谁去卖？
找出卖点是第一难题，但不是无章可循。
从深厚历史文化底蕴找卖点。如山东省梁山县的旅游开发，最大的卖点莫过于恢复“水泊梁山”水寨，再来个“全国招聘李奎、李鬼”，自然会拉动眼球经济。这只是挖掘到宋朝。西安的兵马俑可直接挖掘到秦朝。炎帝陵可直接挖掘到人类之始。中国上下五千年的历史文化，蕴藏着无数卖点。任何地点，即在地表上的那个“点”，只要有心去找，就一定能尽如人意。
从未来发展空间找卖点。中国入世后，世界经济、品牌一体化，房地产户型、品味、布局呈世界化。所以，找卖点不是只从区域性、封闭性找卖点，更要看到潜在的客户流动群。虽然房地产是不动的，但购置房产的人却是流动的。如做桂林“国际旅游物业超市”时，我们考虑的主要是外地客户，重点是港、深、澳客户群及部分外国人。因为这里地势优越，但对当地人而言不是优势，桂林山水甲天下，名山、名地、名宅、名人主要是影响外地人。正如美国前总统理查德•尼克松说的，领袖人物一定要能够看到凡人所看不到的眼前利害以外的事情，他们需要有站在高山之巅极目远眺的眼力。
从个性化发展找卖点。任何城市发展都不是千篇一律的，任何花朵都不是绝对一模一样的。旅游地产也是个性化发展而千姿百态。如三山、五岳、八达岭长城、平遥古城等及全国各大名胜景区无不具有自己独特个性。除了在这些已有旅游品牌上进行延伸拓展外，商家的着眼点应放在潜在个性的开发上。如果地下是宝藏，你用什么方法开采出来？露天开采法？斜井开采法？竖井开采法？只不过是方法的不同，个性怎么塑造，不只是看你的慧眼功夫，还要看你的慧心功夫。
用超前推断法找卖点。策划旅游地产也要讲3A原则：即超前性、独创性、实用性。如开发一个旅游项目，首先在作完大量调查、历史推论之后，就要得出“它是什么？”“它应该是什么？”的感觉点，然后围绕这一点放大，至少要超前5年或10年的方法去设定它，以避免“佛山无佛”“芜湖有湖”的现象发生。
用亚文化设定卖点。亚文化不是正统文化，它是每一种文化中包含着的若干个较小的分支，称为亚文化。亚文化包括民族、宗教、种族和地域等诸多因素，有时候的影响力比文化本身还要大。如选择地势、住宅等方面的风水学说，很多人，特别是东南亚一带的人，很相信“风水”会带给自己好运，有些商家也比较看好“风水”学说。往往策划家讲10句，不如易经大师讲1句，有时候项目的成败就在于易经大师一锤定音。我们称这种现象叫“潜在精神动力”现象。往往从正面、从文化本身苦苦思索找不到的卖点，通过这种“潜在精神动力”的启发，很快就能激发出来。
秦陈虹老师还告诉我们，旅游地产策划不同于一般策划的一个不同点就是：倒2:8法则。即旅游地产的成功，50%在于地势与战略定位，30%在于规划、设计，20%在于销售执行。也就是说，前两者所占的80%是通过后者的20%来加以实现的，因此称为倒2:8法则。
它也就由此引发了以下几个问题：
◎思维定势上的倒2:8。即我们的创意、战略定位、规划、设计80%要放在20%的销售执行上。如果按照正常的2:8定律去设定，80%的策划点不浓缩在20%的销售执行上，那么，你做的地产恐怕80%卖不出去。
◎超越时空上的倒2:8。旅游地产不是作景点，主要是解决“地”和“房”的销售问题。投入和产出速度的快慢，直接决定着投资商的重大决策。所以，我们在提倡“经营城市速成法”的同时，也在提倡“旅游地产速售法”，80%的前期功夫主要用在如何超越时间、空间，浓缩在20%的最后售出上。
◎规划、设计上的倒2:8。与一般规划、设计不同的是旅游地产主要是卖点设计，这种卖点设计是注入思想与灵魂的动态设计，而不是固态设计。如同文章作到极点，意境自然出来。这就需要在景观设计、小区设计、项目设计、娱乐设计、建造设计等方面，重点结合水系景观、山系景观、特色景观、花木景观、亭台榭廊景观等情境交融、水天一色、浑然一体，在“人——建筑——环境”三位一体中以人为核心。
把最吸引人的卖点挖掘出来，应当牢牢记住：卖点设计不是卖现在，而是卖将来；不是卖近景，而是卖它的规划远景。20%卖现在，80%卖将来。
旅游地产的开发远景走向，是由简单到复杂，由初级到高级，由单一功能向多功能发展。
其规律性如同城市发展的流程：简单的部落→村镇→初始的城市→多功能的城市→综合复杂的大城市→更为复杂的城市群。
很多开发商由于生活、经营、知识层面的有限性，无法驾驭旅游地产发展和复杂科学，这给策划人特别是专业策划人提供了更大的发展空间。
旅游地产开发的是三维空间：天空、地面（水面）、地下（含山下、海下、水下）。但由于开发商、经营者的思维局限，第一步迈出了，第二便处在十字路口，左顾右盼，东张西望，不知怎么走了。如北京的二城：天下第一城、中国酒文化城，就是陷入了这种误区。全国旅游地产的半拉工程比比皆是，处在十字路口的房地产开发商也大有人在。
这些只是现象上，本质上反映了主要经营者全局驾驭能力不熟，或者说指挥能力有余，借势、借智、借力等方面不足。而这种经营者又非常自负，听不得别人意见或建议，只能在已设定的误区里越陷越深。
旅游地产定位设定一般遵循的是以聚人为本的原则，因地制宜，因势而立的原则。而聚人为本是第一原则。如安徽舒城县的万佛湖，湖水面积五十平方公里，共有66个岛屿。投资商立足于景点开发，大量投入水上运动，结果几千万投进去，收获却寥寥无几。因为游客太少，搞一个水上项目比赛也不过10万人，几天之后又冷冷清清。如果解决不了聚人的问题，这个地方只能是投资的无底洞。
类似这样的事很多，投资商也不是不精明，但缺乏的是大手笔、大战略的定位设定。如果改为以聚人为本，把卖点放在佛字上，全世界50亿人有20亿与佛有关联，营造一个世界佛文化旅游圣地。现我国注册僧人有18万人，每年开一次国际性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作，很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导，营造“三山五岳一湖（万佛湖）”的概念。
人脉动，钱脉自然动。这个地方很快就变得寸土寸金。在创造景观方面，景观移位也存在着断层现象：对国外景观盲目移植，照样制作，毫不顾中国国情与消费者心态，甚至把国外一些不登大雅之堂的景观也移植过来。理由是：深圳锦绣中华——世界之窗，北京世界公园都移植成功了，我们为什么不能成功？
根据概念先导原则，第一个提出来的是创造，第二个提出来的是复制，第三个提出来的能不能创造价值，就不得而知了。比如，安徽宁国创建一个“世界木屋村”，把中国的木质文化与世界的木屋文化高度融合，尽管是复制的各国木屋文化，但毕竟是第一个提出“世界木屋村”的概念在名称方面占了先机，也就有了市场。
总而言之，旅游地产项目的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。
◎基础条件——旅游特征的自然环境。借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。
◎基础设施——便利的交通与地理位置。旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性。
◎专业条件——符合旅游度假的设计方案。开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。
◎资源条件——完善的配套服务与设施。旅游地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。
◎法律条件——合法的产权手续与时权保证。合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。
◎管理条件——专业的物业管理与酒店管理。前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。
◎财务支撑条件——健全的财务制度与监督管理体系。
◎营销条件——专业的营销推广系统。
◎资金条件——丰富的开发经验与开发实力。
◎网络条件——健全、便捷的交换网络。
准确定位旅游地产，要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在元素上的冲突，寻求和深挖“旅游地产”的唯一元素正是旅游地产定位的原始动机。
潘莹斌
旅游地产规划
熊大寻旅游地产规划公司---震撼中国的十大旅游地产规划方案
1、陕西勉县——“大画三国”
陕西勉县——三国文化的集散地，以其包容与大气，为三国文化的爱好者铺排了强健的精神底色，给予了所有三国迷体验历史的自信和豪情。 根据勉县这一历史特征，熊大寻旅游地产规划公司对勉县进行整体城市旅游策划，使勉县从众多的三国文化区域竞争中脱颖而出，把三国历史文化的名胜、形胜和异胜的优势发挥出来，打造出一台“大画三国”的震撼性景观。
2、四川兴文石海——石来运转天下览——兴文石海
2010年3月，受四川兴文县政府邀请，熊大寻旅游地产规划公司开始对兴文旅游进行整体城市旅游规划。结合石海现有的旅游资源为石海制订了独特的旅游规划定位“石来运转天下览——兴文石海”。围绕这一定位，通过城市旅游规划，成功的将石海“天坑”实现向“聚宝盆”的转换。此次旅游规划，熊大寻旅游地产规划公司以超常规策划思路和推广策略，用事实助推兴文县旅游品牌提升并实现突破性发展。
3、宿迁骆马湖——变身“马上湖”
曾是省宿迁市名片的骆马湖，已有千年历史。熊大寻旅游地产规划公司在骆马湖旅游规划方案中运用营销的手段，将骆马湖改名马上湖，在短期内叫响了骆马湖的知名度。通过城市旅游规划，围绕“王霸之地，行运之湖”的定位，制定了骆马湖旅游发展战略，彰显了其深厚的历史文化底蕴和旅游特色。
4、山东兖州——世界圣殿之都，世界殿堂之都，殿堂之城
2009年12月，受山东省兖州市政府的盛邀，熊大寻旅游地产规划公司进入兖州，对兖州进行整体城市旅游规划。如何打造兖州的旅游品牌并通过旅游来带动全市的产业发展？如何让外界迅速认知兖州并消费兖州？几大问题成了制约兖州发展的一个个障碍。面对诸多难题，在城市旅游规划方面，熊大寻旅游地产规划公司结合兖州“顶点定位、全力全速”的工作方针，为兖州量身定做了如下定位“世界圣殿之都，世界殿堂之都，殿堂之城”。通过城市旅游规划，帮其规划了震撼性景观工程“天之耳”，聆听游客的心愿，可同罗马的“真理之口”和耶路撒冷的“哭墙”相媲美。
5、井冈山旅游规划方案：策划指导规划，没有策划指导的规划则是乱划。同理，旅游策划指导旅游规划。熊大寻考察过井冈山景区后，对其重新进行旅游规划，项目定位为“国脉井冈，成功之山”。在旅游规划方面，围绕这一定位延伸出多个景点，诸如“一唱雄鸡天下白”“唤起工农千百万”“井冈魂”等。现将项目部分精彩内容奉上，供读者分享。
6、遵义旅游规划方案：2007年6月应遵义市政府的邀请，熊大寻旅游地产规划公司对遵义进行了整体旅游规划。遵义旅游规划方案完成后一举获得中国旅游策划金奖，并得到了遵义市领导的高度评价。在旅游规划方面，熊大寻旅游地产规划公司通过考察，从众多资源中找出城市的指纹定位：国运之都，转顺之城；国运之都，中国会都；国运之都，长征之都。围绕这一定位，规划了众多旅游生态链。
7、姚安旅游规划方案：2008年6月，熊大寻旅游地产规划公司应云南姚安县政府邀请，对姚安进行整体旅游规划。经过艰苦的规划和反复论证，最终，熊大寻旅游地产规划公司姚找出了城市的指纹——中国福地，福禄之城；将其旅游资源进行梳理整合，与此同时还根据新发现的旅游景点规划设计了一系列丰富的活动。姚安旅游规划案得到了姚安县政府领导的高度评价，成为姚安旅游招商引资的一大法宝。
8、成都旅游规划方案：四川自古有“天府之国”的美誉，成都更是这天府之国的精神聚会之所。本次文殊院旅游规划项目，熊大寻从道教的起源和城市发展的历史进程中对成都进行了妙解，将该旅游规划项目定位为“中国都市第一禅林”——全国最大的禅文化主题商业街区，同时以此为名片，打起“休闲之都”的大旗，独创一种新的历史文化保护和商业开发经营模式。
9、江川旅游规划方案：江川有许多旅游资源，美丽的抚仙湖就在江川县，但其旅游资源很散，缺乏有效的规划整合，也缺乏城市的指纹。熊大寻旅游地产规划公司根据策划的“三个一”唯一、第一、专一原则，将江川的旅游规划定位为——海上生明月，天下山水城。但是，这是长期定位，仅此还不足以震撼世人，江川文化旅游还需要阶段性定位。“海上生明月”让人认知还需要假以时日，挂靠云南十八怪，借船出海，打造“云南十八怪，江川十八奇”的城市品牌。
10、石屏旅游规划方案：熊大寻旅游地产规划公司经过对石屏进行整体旅游规划，将“清泉石上流”作为长期的形象口号，并结合李怀秀兄妹的原生态唱法，使得石屏成为“中国原生态歌舞之乡” 实现云南省历史性突破！石屏旅游规划实施半年后，石屏游客大增，足见规划成功！
性的“万佛大会”。同时拉动地方经济、技术、文化与国际合作，很容易形成热点。旅游上我们把九华山——黄山的游客作一下引导，营造“三山五岳一湖（万佛湖）”的概念。人脉动，钱脉自然动。这个地方很快就变得寸土寸金。在创造景观方面，景观移位也存在着断层现象：对国外景观盲目移植，照样制作，毫不顾中国国