如何从土地流转中找人_土地流转在哪儿找

文章导读:

• 1、前期刚刚流转50余亩土地搞种植，现还有几十亩半山地想在流转过来。资金不够想找人投资合作？
• 2、农村土地流转的流程是怎样的？ 尽量详细点，比如是先找政府或者先找村民等等！
• 3、土地流转 个人如何参与
• 4、如何获取农村土地流转信息？
• 5、农村合作社如何通过土地流转，土地托管等手段
• 6、农村土地流转如何操作，详细回答

前期刚刚流转50余亩土地搞种植，现还有几十亩半山地想在流转过来。资金不够想找人投资合作？

可以与否得看你具体操作方案，前提是不违反你签订的流转合同里的规定条件

农村土地流转的流程是怎样的？ 尽量详细点，比如是先找政府或者先找村民等等！

农村土地流转程序

一、自主流转程序

第一步流转双方当事人依据承包合同，协商流转方式(转让互换方式除外)、流转时间、流转价格以及流转收益支付等，根据协商结果签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方和乡镇经管站各执一份;

第二步发包方及乡镇经管站收到流转合同后，如发现有不妥之处应及时指出并要求其改正;

第三步流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。

二、委托流转程序

第一步承包方自愿委托发包方流转其承包土地的，应向发包方递交由户主签字或盖章的委托流转申请书;

第二步发包方讨论是否接受委托，并将讨论结果在15是内通知承包方;

第三步决定接受委托的，发包方应当与承包方签订流转委托书，载明委托事项、权限和期限，委托双方签字盖章;

第四步发包方在接受委托后三个月内，将流转农户、待流转地块等基本情况以适当的形式向村内外公告;

第五步愿意承接流转土地的，在公告的有效期内提交承接流转土地申请;

第六步公告期结束后，发包方应本着公正、公平、公开的原则，及时召集已提交的承接流转土地申请且具备承接资格的受让方磋商，在协商一致的基础上与受让方签订书面流转合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇经管站各执一份;

第七步流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。

三、转让互换程序

第一步承包方向发包方递交土地承包经营权转让或互换申请;

第二步发包方同意转让或互换的，应及时向乡镇经管站报告，不同意的，应当于7日内向承包方书面说明理由;

第三步征得发包方同意后，原承包方可与受让方协商签订土地承包经营权转让或者互换合同一式四份，流转双方、发包方、乡镇经管站各执一份;

第四步办理土地承包合同和土地承包经营权证变更或注销、换发等手续;

第五步流转当事人向乡镇经管站申请合同鉴证。

土地流转 个人如何参与

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

流转案例

股份合作

第一种模式：土地股份合作社

崇州市怡顺土地承包经营股份合作社

该合作社于2010年5月成立，位于崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124. 79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。

一、组织形式

按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共折股12497股，组建合作社。

合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。

合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。

二、运行机制

由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。

合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。

合作社通过入社农民的土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。

由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部分分别按50%奖励、赔付。

实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“四统一”。

三、利益联结方式

年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于土地入股分红，收入的10%作为公积金、风险金和工作经费。

股份公司

第二种模式：土地股份公司

邛崃市汤营农业有限公司

该公司于 2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。

一、组织形式

2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。

2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。

公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。

公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。

二、运行机制

公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。

实行产销分离，在用工上全部采用计件制。

固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。

统一组织生产。2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。

统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。

统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。

三、利益连接方式

2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。

2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。

邛崃市兴农投资公司分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。

土地银行

第三种模式：“土地银行”

彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社

该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。

一、组织形式

按照自愿有偿的原则，农民以土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。

二、运行机制

“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营，发展特色产业。

三、利益联结方式

农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。

租赁经营

第四种模式：业主租赁经营

成都市龙泉惠民草莓合作社

该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于2007年4月25日。已有合作社社员168户，发展无公害草莓生产基地1000余亩。

一、组织形式

龙泉惠民草莓合作社最初由三村村党支部牵头，18户种植大户采取股份合作的模式集资28万元成立，合作社以1000元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。

二、运行机制

合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。

实行“六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。

基地农户每种植1亩草莓补助资金200元。

合作社注册了“芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大”地方特色名牌产品。

基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限公司的草莓直采基地。

三、利益联结方式

合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。

大区小主

第五种模式：“大园区+小业主”

新津柳江蔬菜产业示范园

该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。

一、组织形式

采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。

由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。

在统分结合的双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。

二、运行机制

成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。

成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。

实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。

实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。

三、利益联结方式

园区以合作社为纽带，采用统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。

12政策解读

在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营

农村土地流转

对于农村土地流转，党的十七届三中全会和2013年中央1号文件专门出台了政策：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。

按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式 流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。

理解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。

与家庭联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了家庭承包经营。

但随着形势的发展，统分结合的双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。

在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。到2008年底，我省农村土地流转面积725.7万亩，占耕地总面积的14.9%。

实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范土地承包经营权流转。

党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。

2013年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。

把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模

从实践运作来看，农村土地流转，是催生现代农业的新举措。

大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。

在我省，庞大的农民群体，人均耕地才0.84亩，吃饱饭倒是没问题，但要靠0.84亩耕地富起来，却是不可能的。要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，让大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。

按照省里规划，到2020年，城市化率要达到55%，那时候，农村人口的总量将减少至3500万人左右，如果其中1000万劳动力转移，那么，真正从事农业的人将控制在2500万以内，人均耕地面积将达到2.5亩，每个劳动力平均种地10亩左右，规模经营的效益就出来了。

在这个过程中，农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成资本积累后，决心投资5亿元，建设现代农庄。按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。[3]

新华网北京11月15日电 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》今日发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。[7]

国新办6日上午10时举行发布会介绍我国粮食增产农民增收等情况。农业部部长韩长赋在发布会上表示，关于允许农村集体经营性建设用地入市，大家比较关注。这个问题现在有些解读不全面，不能误解误读，一定要把握好，这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地，这是一个限定词。二是符合规划。即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集体的经营性建设用地入市，首先也还要确权、确地，不能无证转让。还要规范公开的市场操作，不能私下授受，所以需要开展试点，不是一下就推开的。

如何获取农村土地流转信息？

（1）确定农村土地流转信息源

农村土地流转信息源一般分三类：一类是农村土地流转供应信息源，包括提供流转土地信息的农民个人、农民家庭、农村居民委员会或村民小组、县乡镇相关部门、各级农村土地流转平台，以及社会相关组织和人士。第二类是农村土地流转需求信息源，包括需要得到农村土地经营权的城乡个人、社会组织和法人等。第三类是社会宏观信息源，主要包括各级土地流转平台、各级政府相关部门、社会相关中介组织和教学科研院所等。（2）采集信息的途径

个人途径。通过私人关系采集农村土地流转供求信息。

中介组织途径。农村土地流转经纪人通过中介组织采集农村土地流转供求信息。

政府机关途径。通过查阅各级政府相关部门资料档案或台账，采集农村土地流转供求信息。

土地信息流转平台途径。通过各级农村土地流转信息平台采集农村土地流转供求信息。

媒体途径。通过查阅报纸杂志、广播、电视等媒体采集农村土地流转供求信息。

社团、科研教育部门途径。通过科研教学院所、社会团体等采集农村土地流转供求信息。

会议途径。通过农村土地流转研讨会、农村土地流转洽谈会、农村土地流转信息发布会和农村土地流转现场会等获取信息。（3）对农村土地流转供需信息进行分析

主要是分析农村土地流转供应与需求信息是否全面，是否重复，还要分析得到的信息的时效性和实用性。

案例

土流经纪人忙碌在田间地头的“房产中介”

11月28日，星期六。24岁的李政坐车从成都中心城区赶到了双流县正兴镇火石岩村。他和当地农民周海波约好，到这里看一块300多亩的农地。

李政：“周老师你好，我是之前和你联系的小李，过来看你提到的那块地。”11月28日，双流县正兴镇火石岩村，李政和周海波第一次见面。李政和周海波是因为土流网认识的，周海波在网上发布了想要转租300余亩农用地的信息，被在网站注册的土流经纪人李政看到了。李政觉得出租土地信息写得太简单太模糊，“我想帮你把土地信息完善了，寻找更多有意向求租的对象。”

“我们之前承包来做果园的，但是现在资金有点问题，才想转租。”周海波带着李政到他和朋友共同承包的300多亩果园现场。交通很顺畅，汽车一路能开到果园门口，李政很细心地记录下来。果园的灌溉水源是双流专门的灌溉水渠，用的是动力电，一度0.19元，果园内还专门挖了鱼塘，种了各种各样的蔬菜，放眼望去，郁郁葱葱。李政还仔细询问了果园土地的性质、承包的年限、每亩一年的租金、续租有哪些优惠条件等。

周海波说，自己一直在村里从事果树、养殖业，对于农村土地流转的政策也掌握了不少。对于土流经纪人，他觉得存在是合理的，“要不然两边信息怎么可能对称呢？”如果他的这片果园在李政的帮忙下，成功流转出去，肯定要按规矩给李政一定的报酬。

刚满24岁的李政，从网上了解到，“现在农村土地承包经营权可以流转了。”李政开始在网上检索土地流转方面的信息，偶然发现了土流网（土地流转经纪人伍勇创办，并在线免费培训土流经纪人）。网站负责人伍勇告诉他，土流经纪人这个职业很少有人做，他可以试一下。

李政开始在网上疯狂地搜集土地流转的相关信息。2009年9月底，李政得知父亲的一个朋友在眉山永寿镇的80亩土地想出租。李政之前已经通过网络掌握一条信息：一名彭山客户想租100亩土地种植花卉。李政马上联系上了父亲的朋友，并立刻动身从成都前往眉山现场看地。李政在现场拍了照，同时也没有忘记查看父亲朋友有关承包土地的各种证件和手续。之后，他通过网络告诉给那名彭山客户。

“为了避免被怀疑，我给彭山客户说，是帮朋友的忙出租土地，并没有说我是一名土流经纪人。”李政担心对方不相信，把自己的电话号码、身份证号码都留给了客户。之后，他带着这名客户，再次赶赴眉山看地。在李政的牵线下，双方签了土地出租合同。成交后，父亲的朋友给了李政1.2万元的佣金。“合同都没有正式的，是我们自己制定的。”这是李政拿到的第一笔佣金，当然，李政也有所付出。光是为了看地，他从成都到眉山来回就跑了20来趟。

李政下定决心要当好一名土流经纪人，他购买了大量有关土地政策的法律法规及专业书籍进行学习。如今，李政每天起床的第一件事就是开电脑，浏览信息。此外，他还在亲戚朋友处广布网线。

资料来源：http：//，2009-12-07，四川新闻网—成都商报。编者做了整理和删减。

农村合作社如何通过土地流转，土地托管等手段

跟党走：该分就分，该和就和

党打下天下，靠的是把土地分给农民，建国后学苏联发展工业， 靠集体经济，土地大联合，农民想脱贫摆脱饥饿，搞家庭责任承包制，现在小农经济适应不了瞬息万变的市场变化，土地制度改革，牵动了很多想在农业方面挣钱和无数农民的心。

合作社是在家庭责任承包制的基础上，把农民联合起来共同闯市场，将是带领农民共同致富的最佳捷径。合作社采用哪种模式达到最佳效益呢？合作社用什么方式去运转土地呢？

在不改变农村土地集体所有性质和农户家庭经营的前提下，合作社从农民手 中把土地整合起来，一方面减少了土地对进城农民的束缚，增加了农民的财产性收入，另一方面，整合了土地资源，实现了农业集约化生产，提高了生产效益。合作社采取哪些措施呢？

一、土地入股合作社

农民带着土地加入合作社，合作社统一运作社员的土地，合作社按照土地的性质折合成股金，让社员享受年底分红，或者是按合作社运作土地的收入来分红， 这在一定程度上激活了土地作为农业资本所应发挥的作用。

这是比较好合作社运营模式，合作社前期不用付大量的资金给农户，农户参与分红，也会增加收入。

二、土地半托管给合作社

这种模式适合季节性在外打工和家庭劳动力不足或缺少技术的农户较多的地 方，合作社根据农民的情况，提供的从种到收各环节的服务，农民按照自己的实际需要，自愿选择项目，合作社提供服务，服务结束后由农户验收作业质量，合作社和农民结算服务费用。

三、土地全托管“收益性”给合作社

土地“全托”型合作模式。有的也叫全程托管，主要是常年外出打工或无劳 动能力的农户，将土地委托合作社全权管理，合作社实行从种到收全程服务。收益型全托是指，农民将土地委托合作社全权管理，合作社每年给农民定额的租金或分红。

四、土地全托管“服务性”给合作社

土地“全托”型合作模式中，服务型全托是产前、产中、产后的“一条龙” 服务模式，合作社收取服务费，并向农户保证达到定额的产量。这种模式可以保 证合作社稳定的收入，但这种先收费后服务模式，前期让农民很难接受，必须得 现在第一年作做出些成功的例子才好推广这种模式。

五、土地流转给合作社

不愿意种地的农户与合作社达成协议，并签定土地流转合同，明确双方的权利和义务，农户将土地经营权流转到合作社，由合作社统一经营。这种模式合作社要把租金提前给农户，会大量资金，合作社去种流转到手的土地，种植风险全 部由自己来承担。

这是不鼓励的模式，资金占用大，风险大。

六、土地流转中介合作社

农民将土地流转给合作社后，合作社作为中介机构，将农民自愿委托给合作社的土地承包经营权，按统一操作程序对外流转，可以转包给龙头企业、经营大户、合作经济组织等从事农业生产，从而实现规模经营的合作方式。特别是 2013 年，国家一号文件首次提出家庭农场，这种模式可以培养出职业农民、家庭农场和种 植大户，合作社和大户风险共担，利益共担，是很好的运营模式。

农村土地流转如何操作，详细回答

农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

具体操作按下列规定

《农村土地经营权流转管理办法》

《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，现予公布，自2005年3月1日起施行。

第一章　总 则

第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。

第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。

第五条 县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。

第二章 流转当事人

第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。

第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

受让方应当具有农业经营能力。

第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

第十一条 承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。

第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。

十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。

第三章 流转方式

第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。

第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。

第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。

第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。

第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。

第四章 流转合同

第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：

（一）双方当事人的姓名、住所；

（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；

（三）流转的期限和起止日期；

（四）流转方式；

（五）流转土地的用途；

（六）双方当事人的权利和义务；

（七）流转价款及支付方式；

（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；

（九）违约责任。

村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。

乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

第五章 流转管理

第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。

承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。

第二十六条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。

第二十七条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

第二十八条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。

第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权办法》的规定办理。

第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第三十一条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。

第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。

第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。

当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。

当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第六章 附 则

第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。

第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

本办法所称受让方包括接包方、承租方等。

第三十六条 本办法自2005年3月1日起正式施行。