文章导读:
简析房地产“房住不炒”
简析房地产“房住不炒”
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 “宅者，人之本也，人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地。”《 黄帝宅经》把安居的重要性说得清楚明白，住宅是一个人生存之本，人和家互相支撑。安居的是人类在地球上的存在方式，是贯通人宅,感通天地最直接的连接者。住房受到国人的空前重视，一方面大量刚需存在，另方面房地产投资商趋之若鹜，房地产成为支柱产业产业，吸引大量金融资源、土地资源，房地产一边调控，房价一边上涨。中国目前处于城镇化率30%~70%的快速发展区间，一、二线城市需求仍有较大潜力 ，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决，未来还有一定的需求潜力，炒房的利益机制依然存在，因此决策层三番五次强调“房住不炒”政策不会改变。近年来随着对房地产业的加深，政策调控日益精准，有效抑制房价上涨，同时政策保持连续性，维持房地产业 健康 稳定发展。
一、“房住不炒”定位准确
2012年中央经济工作会议指出毫不动摇坚持房地产市场调控政策，2013年提及要努力解决好住房问题，2015年、2017年明确深化住房制度改革方向、提出要适当降低商品住房价格，2016、2018、2019、2020年多次强调房住不炒的原则。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出， “房子是用来住的，不是用来炒的”， 此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。
房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上，这是常识。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。因城施策去库存。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。要在宏观上管住货币，落实人地挂钩政策。要加快住房租赁市场立法，加强住房市场监管和整顿。
2020年12月11日，中共中央政治局召开会议，分析研究了2021年经济工作。政治局会议关于房地产的内容为 “促进房地产市场平稳 健康 发展” 13个字。会议继续强调了促进房地产市场平稳 健康 发展这一内容，当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳 健康 发展的重要贡献。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，保持定力，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
2020年中央经济工作会议日前在京召开，部署了2021年八项重点内容。会议在住房方面强调：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳 健康 发展。
房住不炒的原则是中央对房地产发展方向的精准定位，同时也是房地产市场未来发展的基本要求；房住不炒的政策导向并不是权宜之计，而是实现经济高质量发展的长久之策。坚持房住不炒，推动房地产回归其原本属性，能严控非理性的投机行为、有效防范局部或系统性的金融风险，也能助力 科技 强国。
二、房企融资监管“三条红线”
地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的 健康 可持续发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展。银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。
2020年8月，住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉，此次明确的房企融资管理新规是： 房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。 这也是此前在业内多次传闻的 “三条红线” 。此外， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也 将作为监管机构考察的重要指标。
房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控，务求调控实效。 房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下，从供给端入手调控，更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的，特别是监管新规划出的 “三条红线”，既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果。
2020年12月29日，《人民日报》发布文章：实施城市更新行动。文中引用了 “十四五规划和2035年远景目标的建议”的内容。其中住房制度方面，在排在第一位的“房子是用的住的，不是用来炒的”表述后面，明确提出：完善住房市场体系和住房保障体系。
中央经济工作会议在房地产调控方面，坚持既有大方向的基础上提出了一系列新提法。会议重申： “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这 一表述已经连续出现在中央经济工作会议的表述中，显示出在政策延续性及政策的定力
中央经济工作会议首次提出了 “解决好大城市住房突出问题” 这一任务，并明确将租赁性住房作为解决这一问题的一个抓手。会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划， 探索 利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
现行的金融体制把房产作为抵押贷款的主要资产，由于刚需的存在、土地资源的稀缺，房地产市场依然存在一定的投机性，重申 “房住
蔡律 2021年1月1日
住建部坚持“房住不炒”定位？
是的，8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。住建部部长王蒙徽表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
8月31日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在努力实现全体人民住有所居发布会上指出，住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。
我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。
住建部：我国常住人口城镇化率达63.89%
8月31日，住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍，城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。2019年，我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。
我们贯彻落实中央城市工作会议精神，坚持“一个尊重、五个统筹”，加快转变城市发展方式，大力实施城市更新行动，不断增强城市的整体性、系统性、生长性，提高城市的承载力、宜居性、包容度，城市人居环境显著改善，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
住建部部长：坚持“房住不炒”定位
12月25日消息，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“提升新型城镇化建设质量”……中央经济工作会议对促进房地产业良性循环和健康发展、城市建设和乡村建设等工作作出重要部署。
住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。2022年，住房和城乡建设事业发展将面临怎样的形势?住房和城乡建设部将采取哪些具体举措来促进房地产业良性循环和健康发展?将如何引领城市建设转型升级，推动住房和城乡建设事业高质量发展?围绕上述问题，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社记者采访。
正视困难坚定信心，引领城市建设转型升级
明年我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，外部环境更趋复杂严峻和不确定，住房和城乡建设事业高质量发展也会面临困难和风险挑战。
“我们要客观认识住房和城乡建设事业高质量发展面临的困难和风险挑战。既要正视困难，又要坚定信心。”王蒙徽说，“我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，我国发展仍处于重要战略机遇期没有变，时与势在我们这边没有变。”
王蒙徽说，2022年，将坚持稳字当头、稳中求进，立足新发展阶段，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力在“增信心、防风险、稳增长、促改革、强作风”上下功夫，努力推动住房和城乡建设事业高质量发展。
他指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。
王蒙徽说，过去40多年的高速度、大规模建设，粗放式的发展积累了许多风险隐患，如地下管线老化、底数不清等问题突出，城市内涝、燃气爆炸等灾害事故多发，迫切需要更新改造，推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。
“这是推动城市高质量发展的基础性工作，是整体提升城市建设水平和运行效率，引领城市建设转型升级的重要工作。”他表示，基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。住房和城乡建设部将全面推进城市信息模型(CIM)平台建设;实施智能化城市基础设施建设和更新改造;协同发展智慧城市与智能网联汽车;推进智慧社区建设;推动智能建造与建筑工业化协同发展。
王蒙徽说，去年以来，住房和城乡建设部在21个城市开展了综合试点，在一些城市做了专项试点，实施了一批“新城建”项目，效果很好，各地积极性也很高。明年，将进一步加大“新城建”的推进力度。此外，还将全面实施乡村建设行动，开展乡村建设评价，推动农房和村庄建设现代化。制定实施城乡建设碳达峰碳中和工作方案，推动形成绿色生产方式和生活方式。
坚持“房住不炒”定位，促进房地产业良性循环和健康发展
房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
“房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，我国房地产市场运行总体平稳，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位已成为社会共识。”王蒙徽指出。
他表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
一是保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
二是增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。
三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。
四是持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。
王蒙徽说，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。
他强调，将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。
同时，针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。
杜绝破坏性“建设”行为，推动实施城市更新行动
“‘运动式’、只顾‘显绩’的工作方式，往往会带来破坏性‘建设’。”王蒙徽说，城乡建设是一个系统工程，需要一代代人接续奋斗，必须悟透以人民为中心的发展思想，树立正确政绩观，坚持系统观念，尊重规律，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。
王蒙徽强调，要坚持尊重规律、尊重实际、尊重群众。加强调查研究，力戒形式主义、官僚主义，坚决防止简单化、乱作为，坚决反对不担当、不作为。
他要求全国城乡建设工作者切实提高工作能力和水平。学习历史知识、厚植文化底蕴、强化生态观念，加强专业培训，不断提升政治素养、理论水平、专业能力、实践本领，成为住房和城乡建设的行家里手。
当前，我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。
“我们将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系，推动实施城市更新行动，让群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”王蒙徽说。
则。据悉，此次明确的房企融资管理新规是： 房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。 这也是此前在业内多次传闻的 “三条红线” 。此外， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也 将作为