商业项目的精准定位_商业定位发展方向

文章导读:

• 1、如何精准定位行业和项目
• 2、商业街如何做定位？？
• 3、如何做好购物中心的业态规划
• 4、商业项目定位与业态组合如何规划？
• 5、一，为什么要进行商场定位 一个商业项目
• 6、农贸市场旁的商业项目如何定位求解答

如何精准定位行业和项目

工业制造类如何精准行业定位？掌握这几个要领，让你在行业内脱颖而出！

客户群体集中，数量少，采购金额大。客户数量少，工业品制造商的命脉就掌握在少数的客户手中，企业的经营风险很大。

1. 百度推广

你们公司是做电气的，那么就以变压器为例。你们可以购买百度的变压器关键词，在百度搜索到变压器时，能够确保你们公司的网站排在搜索的首页。这样就给网站带来了流量，但是不要以为这样就够了。因为有流量并不能给企业带来实质的销量，这里存在一个转化率的问题，即多少流量能带来一个购买客户。那么以此为基础，需要企业网站具有企业特色以产品的详细介绍，优质的网站能带来更多的转化率。

2. 垂直平台推广

工业类产品与其他产品不同，工业类产品客户群体集中，数量少，采购金额大； 购买决策复杂，决策参与人多，决策周期长。在客户群体集中的背景下，电气供应商就急需找到一个垂直平台来推广自己了。找准垂直平台也是关键，垂直平台中客户资源必须丰富，垂直平台的功能必须完善。不仅仅是要有买卖，更重要的是要有良好的服务。

3. 质量与服务

最重要的一点还是在于产品的质量和服务，这是一个产品的核心竞争力。 工业产品所处环境恶劣，产品常易损坏，发生故障，需要维修和更换零件。如果能保证为客户提供专业的、稳定可靠的服务，树立”一切为了客户“的理念，就能成功拉拢客户的心，从而建立一种长期、稳定的合作关系。

4. 打造口碑效应

口碑就是客户之间对某企业的赞同、认可，是一种口头广告、一种人际传播，也是最有力的宣传手段。客户不关心那种仅具有一般竞争性的产品，而是关心有竞争优势的产品。因此，只有通过给客户留下深刻印象的服务，才有可能把自己良好的口碑通过客户对外进行传播。

工业品客户少而集中，媒体的选择必须考虑媒体的受众与目标顾客的吻合程度。工业品的采购属于专家型购买，客户的工程技术人员会关心本行业的发展动态，客户所在行业都有相应的专业杂志报纸，这样直接渗透到潜在客户那里。

商业街如何做定位？？

整体建筑风格一般要明显突出当地特色文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要有当地景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想，连贯通畅。

商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计。

商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

如何做好购物中心的业态规划

一、 购物中心业态选择与规划原则（入门必知）

1、业种的选择、规划与组合步骤

业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

① 业种选择

业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

必要条件一：两个以上主力店

必要条件二：品种功能一站到位

必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化） ② 业种组合

商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。

一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。 ③ 业种功能分布

业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店

优先，辅助店随后。

此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。

2、业态规划原则与三大问题 业态规划的基本原则

① 定位三原则 其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。

② 功能性选择是业态组合规划的基础：位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

③ 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。

④ 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。

⑤ 空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题

⑥ 业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。 业态规划中必须要考虑的三大问题：

① 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；

② 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；

③ 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 二、购物中心业态规划指南（教你怎么做）

制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。因此，在

做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。 1、商业业态定位市场调研计划书

商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：

① 消费者意见调查：了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。

② 消费群分类调查：从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。 ③ 商家意见调查：目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。

④ 消费品批发市场调查：了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。

⑤ 商圈调查：商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。

⑥ 潜在客户访谈：了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。

2、业态组合与比例配制

根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。变更指南如下：

① 付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等； ② 付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮； ③ 随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；

④ 目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等； ⑤ 餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；

⑥ 主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；

⑦ 餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。

3、业态规划实操方法

案例一：体验式购物中心如何规划业态？

北京华润五彩城业态策划方案

五彩城是为消费者提供“一站式”服务的综合性购物中心,是集购物、餐饮、娱乐和时尚生活体验为一体的Living Mall。

五彩城业态规划思路：区域商业中心有些共性的特点，如面向家庭和生活需求，也有许多不同的特点，如消费者的购物习惯、价值取向等。因此，不同的区域商业中心需要从区域客户的功能需求、情感诉求等多方面综合分析来规划业态。具体从以下几方面进行分析：

① 目标消费者社会特征；

② 目标消费者消费行为特征；

③ 目标消费者价值取向与情感需求；

④ 目标消费者消费功能需求。

案例二：知名产品线如何做业态规划？（以大悦城为例）

① 上海大悦城业态规划思路

在设定上海大悦城的业态前，首先整体上对大悦城的发展战略与经营理念、品牌体系、集团商业地产平台（大悦城近年开业及拓展计划）、大悦城形象店（西单大悦城），以及大悦城理念做整体梳理。

新项目概况（位置交通、区域未来前景），项目定位（定位思路、目标人群分析、项目定位核心点），大悦城发展战略与经营理念，楼层业态分布规划，由基本生活方式和时尚生活方式发散开，汇集相应业态。然后根据楼层特性，确定各楼层业态配置与比例。

商业项目定位与业态组合如何规划？

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、 定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、 定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。

一，为什么要进行商场定位 一个商业项目

从经营的角度分析商场定位

一、为什么要进行商场定位

一个商业项目要在经营上取得成功，无疑需要牵涉到诸多方面的工作，归纳以来，至少有以下几个方面，

以上各项工作一环紧扣一环，如果在某个环节有所偏差，便会在不同程度上影响后序工作的进行。商场定

位是商业项目策划的开始，统筹着后序诸多方面的工作，可以说，商场定位是一个商业项目运作的灵魂。

农贸市场旁的商业项目如何定位求解答

个人认为，在目前的房地产市场发展状况下，低端产品行不通，只有走中等水平产品、中高水平营销、高水平概念，才是性价比最高的定位。建议定位走这种“大隐隐于市”的概念，在紧邻农贸市场的闹市旁边营造一种私密的安逸的生活空间，面对中年客户。在营销层面上，做到大隐隐于市没有什么难度；在产品层面上也不是不可行，因为已经有类似的案例——西安就掌灯，这个项目通过绿植等隔音措施，使得出了售楼处闹市一片、进了项目内鸟语花香（虽然就掌灯的产品和览胜给他做的广告实际差距有点儿大，看了让人有些失望，但还是强烈建议参考该项目）。在产品设计上，个人建议采用花园洋房（5层）、多层（6层）带小高层（11层）的方式，紧邻市场的部分加入一定体量的小户型公寓，便于投资。但具体怎么做产品，还需要开发企业结合当地的消费水平和普遍居住习惯——超越太高的话，虽然是升级性产品，也不容易被当地人接受。