物业维修管理定位_物业维修方案

文章导读:

• 1、对物业管理企业未来方向的定位和考虑
• 2、高校物业管理的高校物业管理的定位
• 3、物业管理是什么？
• 4、物业管理的定位
• 5、物业管理如何加强与业主的沟通交流业主应该如何跟物业沟通？

对物业管理企业未来方向的定位和考虑

当前中国的物业管理处在非常尴尬的境地，尤其在市场角色和经营模式需要作进一步清晰定位。一方面,物业管理被经济学家称为"朝阳行业",国家也在"十五"规划中,为新世纪物业管理行业指出了明确的发展方向。深圳物业管理企业掀起了一股进军内地物业管理市场的热潮。据不完全统计,内地约有近40个城市、近3000万平方米建筑面积的物业项目插上了深圳企业的大旗。 另一方面,整个行业陷入亏损之中, 目前行业仍处在简单劳动密集型上,物业管理企业如何才能形成自己的核心竞争力。入世后政府会逐步放松行政管理的职权,让企业直接面向市场，接受市场的考验，市场将更多地交由社会去自然调节,物业管理企业面临的是竞争更加充分的市场，所以物业管理企业必须明确市场定位，探讨物业管理企业成为服务集成商的角色，重新建立新的客户服务模式,追求客户完全满意的最高境界，以最有效、经济的手段为业主组织好各项物业管理工作。

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一、模糊的定位背景 从属的行业出身

我国的物业管理行业诞生于社会经济体制和政治体制发生巨大变迁的时代，从上世纪80年代公共物业隶属的房管局和房管所大包大揽进行的包括对房屋设施的维修管理、房屋分配、住房调剂和环境清理，到后来的房管所行政权力萎缩直至沦为“打杂部门”。物业管理自身的渊源就导致了其内容定位不清晰。从物业管理介入公共物业之始，人们就视物业管理公司为房管所服务方式的延续，被定位为公众服务业。

中国物业管理行业伴随着中国房地产业的发展而发展起来，也是房地产业分化出来的一个服务行业。行业的成长性、利润水平等指标与房地产业的相关指标呈正比，但是，各项经济指标又与房地产业有一定的滞后性。即使在市场经济高度繁荣的今天，物业管理行业仍然恪守“谁开发、谁管理”的潜规则，我们注意到：从03年中国物业管理条例实施至今，建管分离的市场化格局依然没有形成。物业管理由于派生于住房私有化的产生和发展，目前有70%的物业管理企业依附于房地产开发商，并为发展商所开发的产品提供售后服务，且对发展商的产品提供销售支持和价格支持。

二、时代考验行业 行业实践价值

随着中国市场经济的快速健康发展，人们的商品意识、购买意识、服务意识逐渐形成。回望物业管理发展之初，确实是住房私有化区别于公房价值体系的一个重要标志，那时，服务体现的是一种尊贵感，是一种买方体验付出之回报后的一种享受，物业管理也让房地产开发商从中受益，并成为房地产价值体系中不可或缺的重要因素及企业品牌构成的重要元素之一。物业管理得到了认同，商品住宅得到了认同，同时房地产企业的品牌也得到了认同，物业管理成为了房地产开发中重要的品质支撑，在给消费者营造安全、舒适、便捷的工作与生活氛围的同时，房地产的开发与销售也随之获得了巨大的成功与回报。

在当前的商品销售过程中，售后服务已经成为必然的手段和措施。所以我们必须清醒地看到，商品的价值真是服务所创造的吗？白色家电行业遍布全国的售后服务系统，不是因为产品质量过硬，而是因为最快捷地解决产品在使用过程中出现的各种质量问题；物业管理的出现，也是为了通过物业管理人的服务，藉此减轻或解决购房人对产品遗留问题的不满，但最终能给消费者以满意结果的，还是应归结于产品本身质量的稳定和提高。而产品质量的提高，不是由服务所创造的，而是通过强化管理来达到的，服务不能真正带来效益，能带来效益的，在于管理本身。

我们回过来再看看物业管理这二十年的发展，我们将曾经订立的行业核心理念：管理+服务，培育成了一个长短腿，我们为了一味迎合业主的感官，单纯地制造开发商的卖点，我们全力以赴将服务做到了极致。早期我们所提出的“寓管理于服务之中”的思想，在长达15年之久的岁月中得到了广泛的运用和借鉴。过去我们在一起就谈服务，包括服务理念，服务模式，服务标准等等一系列，都在围绕着如何做服务，如何提升服务质量与素质，如何打造服务品牌。在我们的日常管理中，更强调的是基本层面上的日常事务，怎么样才能使路上没有垃圾，怎么样才能使安全员的服务态度更友善、更礼貌，怎么样才能使绿化修剪得更精致、更整齐等等，这些工作都是基于一种服务质素的考虑，都局限在一种对服务的角度和认识上。

三、满足社会诉求 探索行业价值

在中国市场经济之总体顾客价值体系引导下，业主不断对物业管理提出新的要求：花钱消费，但消费时是不是应该检视开发商在规划设计时就应考虑到物业未来的营运成本和长期运行，用更长远的眼光设计新的物业，如何实施对旧区的改造，怎样对建筑物进行更新改造等等。诸如此类的问题，业主发出了疑问，市场也在发展中要求突破。

行业的终极发展到底在哪里？如何对物业进行有效的管理，如何提升物业的使用价值，如何延长物业的使用寿命，如何让物业在使用寿命内保值甚至增值，如何对业主的资产进行管理，如何对越来越多正在老化的楼宇适当的进行修复和改造。我们所为之奋斗的事业正不断向我们提出新的真正触及物业管理本质的思考。

未来，在中国物业管理行业到底怎么走，我认为应该从以下方面着手：

一、强化物业管理企业战略的管理 实践奋斗目标

2003年《物业管理条例》的颁布实施，明确了新开发物业必须公开进行招投标物业管理，但由于众所周知的因素，这一要求在实际操作过程中并未得到真正体现。虽然步履艰难，但却不能阻碍物业管理今后的发展一定是朝着建管分离，走市场化、专业化的市场竞争道路。作为一个企业，要想在市场竞争中继续取得长期可持续的发展，就必须具备长期发展的战略管理能力、高度专业化的管理水平和极强的创新能力，由于不完善的市场环境并没有对企业的战略管理能力提出迫切要求，战略管理能力对于相当部分的物业管理企业是十分缺乏的。

在我过去服务的企业，由于发展思路明确，并在建立和运行伊始，就制定了企业的短、中、长期战略目标，确立了企业的使命和核心理念，在充分开发内部和外部资源的前提下，建立了一整套监控有力、反应敏捷的管理流程和运行机制，打造了一支具有高度凝聚力的管理团队，其管理模式也在全国迅速推广并受到业内的推崇和仿效。这当中，强大的战略管理与战略决策能力起到了根本性的作用。因此，把握市场方向，进行战略策划，是行业实现服务转变和管理提升的重要前提条件。

二、在物业的使用中贯彻改造 完善功能使其达到保值增值

物业管理作为商业模式具体运作的产业，其行为应该是房地产开发价值链的有效延伸与价值提升。我们可以看到，房地产开发只是一次性的投资盈利行为，而好的管理将会使物业有效延续使用几十年，因此，如何在这么长的时间段内对物业进行系统管理，如何使物业在管理期内有效的保值与增值，就成为了物业管理必须承担起的长期责任。

随着物业区域的日趋陈旧，物业设施、设备运行不良，事故频发，房屋本题维修基金和大型设备维修基金需求矛盾已经开始凸现，物业管理变得风险和阻力加大。物业的新衰可能导致物业管理行业的兴衰。

我在瑞、英、法等欧洲国家看见：百年以上老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。当然，老住宅的门窗、地板、室内管线和设备等都随着时代的进步多次更新，有时还对主体结构进行修缮，但其室内的现代化程度比新建住宅并不逊色。 国外纷纷通过非常专业的管理使物业最终保值、增值。所以我认为我们在这个方面也有很多工作可以做。

三、从物业建设伊始全面介入 保障物业最佳状态

物业管理应该是对物业全天候的管理，全寿命的管理，全过程的管理和全系统的管理。

全天候的管理。我们将物业管理的有效时间设定为24小时全天候，强化物业及物业设施日常的管理，针对业主与客户提出的服务，在高效率、人性化的管理理念设计下，有效实施。

全寿命的管理。从建筑生命的孕育开始就是它的生命周期的开始，这就是从建材的生产和供应，施工建造，使用运行，维修更新到拆除，到废弃物的处理，视为物业的生命周期。在这六个环节里面都由物业管理公司为物业所有人或使用人从物业使用和维护的角度考虑问题，我们称之为物业全寿命的管理。

从物业的设计开始，就参与全过程的管理，我们从立项、定点、规划设计、图纸的审批、材料供应、施工监理、到验收、入市销售，从保证物业长期有效运作和便于维护的角度进行全过程管理，也是为顾客后期使用物业和维护物业进行专业的前期介入。

全系统的管理。包括维护外墙、电梯、设备、设施、噪音、污染、采暖、空气调解和通风系统，太阳能和其它可持续能源的系统。照明和家电系统，检验监测和能源认定的表示系统，咨询服务系统和顾客关系管理系统。

未来，专业的物业管理公司将通过管理使物业始终处于质量监控状态以达到最佳使用效果。

四、有效组织社会资源，成为专业的系统集成商

物业管理是一项专业性很强的工作，在目前技术含量还较低的情况下，它的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，物业管理企业要更多地通过社会的专业分工达到业务提升的目的。

为此，物业管理公司应该逐步发展成为管理服务的系统集成商，运用真正意义上的专业化管理。这是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。物业管理企业只是一个“集成者”、“组织者”，因自身专业化的组织管理结构和判断合格供应商的专业管理水平而发展得更专业，管理更集中在集成、研究、实施、监控、评价专业公司的能力上，并帮助客户设定管理方案，寻找、评价各类分包服务公司。

在确定分包服务企业和与分包服务企业合作的过程中，物业管理公司的管理职能和专业化程度需要更加强化，监督机制需要更加完善。通过与各类分包服务企业的合作完成管理服务目标，一方面，物业管理企业需要提高管理服务过程的把控能力及对局部细节的关注能力，另一方面，应与分包服务企业进行全方位的沟通，将管理要求及管理理念准确传递，在保证管理效果的同时帮助分包服务企业提升服务质量，创造更多价值。同时，物业管理公司需要定期向物业管理委托方递交管理报告、费用开支报告、各类服务供应商服务评估报告、年度费用预算报告等。

五、强调物业资产管理 促进业主资产保值增值

资产管理是物业管理的升级模式，就是在完善丰富常规的清洁、保安、绿化等基本职能基础上，通过有效的资产管理手段(如制定计划、持有或出售分析、监控绩效、协助客户关系、定期进行资产分析等)，使物业在形象上历久弥新，在人居环境和品牌形象上更加出类拔萃，达到所管物业的保值增值效应，为业主持久创造优质资产。资产管理涉及工程、设备、人员形象、车位、品牌、VI、服务理念和文化等诸多方面，既有硬件设备设施的维护，也有软件顶级环境的营造。对资产的管理，将形成系统的安装调试、接管验收、日常运行、跟踪检测、维修保养等环节的操作程序，能有效地消除各类安全隐患和不稳定因素，最大限度地发挥设备功能，降低故障率，降低能量消耗水平，延长物业和设备使用寿命，确保各种设施设备安全、可靠、高效地运行。物业管理承担着两大任务:其一是物业资产价值最大化，其二则是资产生命周期的超时延长。物业管理项目的使用年限越长、项目的保值增值趋势越好，该项目的业主就能获得更多的固定资产收益。为此，实现物业资产的保值和增值，已经得到全社会消费者的关注。

同志们：

物业管理的服务是无限的，而管理是永恒的。服务在当前的经济活动中无处不在，管理的目的则是为了使服务更具针对性和专业性。强调物业管理的管理职能，是为了使物业管理回复本初、返璞归真。物业管理的品质其实就是体现了人的品质，首先是管理者的品质，同时也是物业所有人和使用人的品质。物业管理的行业地位提升、物业管理价值的充分体现，需要我们行业从业者坚忍不拔、持续进取和积极推进，需要我们对这个行业不断倾注热情和心力，并将顾客服务管理成为一种生活方式。

作为一名物业管理行业老工作者，我热爱这个行业，我尊敬这个行业。我感谢各级领导、各位同行、社会各界和广大顾客在过去的时候对我的厚爱和给与我的帮助和支持。在未来，我愿意继续为物业管理行业的持续健康发展而贡献我所有的力量。

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参考物业管理网

高校物业管理的高校物业管理的定位

所谓“物业”，《香港房地产法》解释为：“物业是单元性房产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割成小物业。”从物业管理的角度来说，物业又是指建成投入使用的各类建筑物及相关的设备、设施和场地。相关的设备、设施和场地是指与上述建筑相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。高校物业是指高校的各类教工住宅、学生公寓、办公楼、教学楼、科研实验楼等，及其相关的附属建筑、附属设备、道路和场地。

“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，在我国的发展还是近20年的事。它是指由专门机构和人员，依据合同契约对各类房屋、建筑物及配套设施和场地以经营方式进行管理，同时对房屋周围的环境卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化的管理，为业主、住户或用户、客户提供全方位的公共性服务。物业管理的内容可分为三类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务、委托性的特约服务。常规性的公共服务目的是保证业主的正常生活秩序，美化人们的生活环境，是最基本的服务。其主要内容主要包括以下八项：①住房建筑主体的管理；②对住房设备、设施、管道等进行保养和更新；③共用面积的卫生管理；④公共绿化管理；⑤治安管理；⑥消防管理；⑦车辆道路管理；⑧公共代办性质的服务，如代交水电费、煤气费、有线电视收视费及电话费等。针对性的专项服务主要是为业主日常生活提供的各项家政服务，其主要内容包括为业主料理家务、代购食品、室内装修、代售车船票、代办保险、保管自行车及车辆保养和维修等。委托性特约服务是指为满足个别业主的委托而提供的服务，是对针对性的专项服务的补充和完善。

高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤集团的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。可分为教工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理三大类。就其管理服务的主要具体内容而言，包括：①房屋及其基础设施、公共设施的管理。包括房屋维护与修理、庭院绿化、道路及水、电、暖等的管理与维修。②地产管理。禁止在所管辖范围内私搭乱建、乱占、乱堆等非法使用土地的情况。③综合服务。包括辖区的环卫、治安、生活服务等。另外还可根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。

总之高校物业管理的定位，就是秉承以人为本的服务理念，凭借现代的管理模式和方法，始终坚持“三服务、两育人”的根本宗旨，为师生员工不断提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意。

物业管理是什么？

物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议

2、制定物业管理计划包括计算管理份额

3、制定物业管理组织架构

4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划

5、制定第一年度物业管理财务预算

6、参与工程监理

7、参与设备购置

8、参与工程验收

9、拟定物业管理文本

（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养

2、楼字保险事宜

3、保安服务

4、清洁服务

5、绿化环境保养

6、紧急事故处理

7、处理住户投诉

8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁、送餐、邮递复他商务服务等等。

二、组织物业管理的严密架构

一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：

1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。

负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。

2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。

负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。

3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。

负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。

4、保安部：经理，保安员。

负责日常保安工作；处理突发事件

5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。

负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。

6、业务部：经理，业务员，公关员。

负责租售代理及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。

在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理办公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。

三、进行物业管理定位

（一）物业管理定位的考虑因素

物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。

物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？

体现物业管理定位的无外乎三个内容：

一是收费标准；

二是服务内容；

三是管理水平。

收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。

物业管理的定位

首先你们定位有问题，应该叫物业服务而不是物业管理。业主才是主人，有主人请人来管自己的么？旧时大户人家干这个活的人叫管家。物业只是业主请的管家而已。可是因为名称叫“物业管理”，这些物业公司便不知道自己姓什么了，居然干涉起主人的事来。其实绝大多数业主是讲道理的，可恶的是物业的人，由于大多和楼盘的卖方勾结在一起，而业主是逐步入住的弱势一方，就形成了服务人员（物业）“管理”主人（业主）的情况。

物业管理如何加强与业主的沟通交流业主应该如何跟物业沟通？

业主从买房，装修入住，到熟悉小区周边环境，要经历一到二年，甚至更长时间，在这个期间，业主与物业从认识开始，会经历不理解，了解，认识，熟悉的过程。从中国房地产行业特点来说，业主会从买房时的房地产客户到交房时物业服务对像的转变。在这个过程中，业主对物业工作多数是不了解，甚至不理解，业主会经常与物业发生纠纷，内容基本集中在房屋保修问题和配套设施问题上，与物业工作会有个磨合过程，这时的业主称为磨合期业主，沟通内容需要有足够的耐性，关注业主房屋保修问题为主。业主入住会有装修过程，必然与物业现场清洁卫生和人员管理有冲突。这时的沟通以展示物业服务目的，争取业主理解为主。业主装修结束入住以后，会关注社区的配套和生活便利性，这时的沟通以居家生活内容为主，物业应更多在社区便利服务方面关注业主的需要，尽自己的努力让业主生活便利些。业主居住一年后，熟悉小区环境，会更关注物业服务与一年前的变化，这时物业应重点宣传例行工作的进行和物业设施设备保养的过程，通过社区活动广泛了解业主的兴趣爱好。从业主的兴趣爱好作为话题进行沟通，所谓话不投机半句多，业主的生活习惯和沟通习惯会影响物业与业主的有效沟通。物业对小区表现活跃积极的客户应有更多关注，他们在社区的影响力会更大，争取他们对物业工作的理解会影响其他业主的物业评价。沟通形式关键看业主喜欢从什么渠道关注物业工作，比如网络，社区公告，定期座谈会等。

狗主一定要学会给比熊狗狗套狗绳（也叫牵引带）。狗绳（牵引带）是控制狗最重要的工具，使用是否得当，关系到是否能控制好狗，也关系到狗的身体健康和安全。下面为你介绍一下怎么给比熊狗狗套绳子，以及狗绳正确的使用方法。

一、为什么要给狗狗使用狗绳？

许多狗主非常心疼自己的比熊狗狗，不愿意锻炼狗狗使用狗粮或者牵引带，其实这样非常危险。

看过一个案例，一位朋友养过一只小狗，在它5个月的时候，带出去溜，狗主在人行道上，狗狗在后面跟着，结果一个小朋友从旁边商店里跑出来，它吓一大跳，跑马路上去了，惨祸发生了，狗狗永远的去了。

同时如果不使用狗绳，不光会给比熊狗狗带来危险，也会给别人制造危险。尤其是带狗狗外出散步或者游玩的，看到有小朋友在玩耍的话，请你一定要给小狗拴住狗绳。因为谁都无法保证狗狗会不会因为什么受到刺激，或者变的很兴奋，伤害到小朋友。

二、怎么给比熊狗狗带狗绳（牵引带）

没有一只狗一开始就喜欢带牵引绳，因为脖子是他们的“命门”，所以，每只狗都有个适应过程。这个过程因狗而异，有的比熊狗狗相对聪明一点，训练时间就短一些，如果狗狗笨一点，时间就要长一点，不过大多数狗狗2-3个月应该就可以了。

刚开始给比熊狗狗上绳时，一定要哄，动作要轻缓，如果小狗拒绝，不要强行戴，这时要蹲下来，跟它说说话，安抚它的情绪，给它抠抠痒痒，然后在慢慢戴上。

戴上后，不要急于牵着走，而是先陪比熊狗狗玩一会，让他适应脖子上的东西。牵引时，最好手上有吃的或它喜欢的玩具，左手牵犬，右手拿食物或玩具，面对着狗，倒退着走，拥手轻轻抖一下牵引绳，对狗温柔的说：”来！宝贝！来！跟我走！乖！真乖！“。

慢慢的多训练几次，比熊就习惯狗绳了。

三、如果比熊犬反抗怎么办？

比熊犬是一种比较温和的狗狗，一般训练上绳时，就算不高兴，也不会有太过激反应。但是有的时候狗狗会比较激动，不愿意让主人带上狗绳，如果这样的话，那就停下来，蹲下跟狗说说话，抚摸安抚它。（一般来说，狗狗对高大的东西更恐惧，所以狗主蹲下来会更容易让狗狗安静下来。）

同时记住，狗主一定要温柔的和狗狗说话！这种温柔，一定是发自内心的对它的关爱，就像对我们的小孩子一样。其实，发自内心的温柔和关爱以及欣赏对于建立人狗之间的关系非常非常重要，因为狗知道谁真喜欢它，谁是”假“喜欢它，所以，你要喜欢你的狗，一定要发自内心，千万别想欺骗它。

两点补充：

1、当你的狗能够跟随你走几步了，你一定要及时的鼓励它，用食物、语言、或动做都可以，别忘了是发自内心哦！

2、如果有的狗特别倔强或敏感，那么就把牵引绳套在它脖子上，让它自己带着绳子随便玩，等它不恐惧了再进行上述的训练。

1、换位思考

物业人员和业主发生矛盾时，不管是物管人员还是业主都要换位思考，物业管理人员应站在业主的角度去思考问题，体会业主的心情，而业主也应该去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决纠纷。

2、恰如其分

业主在于物业沟通的时候说话正合分寸，恰恰相反如其分，不多一分，不少一分，对分寸掌握得当，才能化解潜在的危机，巧妙处理各种突发的事件。

扩展资料

物业的职能也义务

1、物业管理安全。物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理;

2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等;

3、物业维修管理。物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理;

4、物业环境管理。物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等;

5、就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

参考资料来源：

百度百科-物业

百度百科-业主

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物业管理如何加强与业主的沟通交流 - ： 如果你是管理一个25000平方米的物业小区的主任,那就是说你有二百个左右的业主,你每天便要面对这二百个不同的面孔,以二百种不同的态度云应付他们,所以你的工作实际像是探险和研究,你要设法获取与二百个人的...

谈如何改善物业管理公司与业主的关系 - ： 三、业主应当配合物业管理工作,提出合理化的意见和建议 业主享受物业管理公司提供的服务同时,应当配合物业管理公司的工作.比如,个别小区可能因为当初设计考虑不周,没有设计足够数量的停车位,造成有的业主乱停车,车管员多次劝说无效,甚至惊动了“ 110 ”,这样不仅会激化业主和物业管理公司之间的矛盾,也会给业主本人带来不好的影响.对业主来讲,一定要增强法制观念,这又包括两个方面:一是关于管理费的问题.现在

怎样处理好物业管理企业与业主的关系 - ： 因此,明确双方的定位,是处理好物业管理企业与业主关系的前提.在物业管理活动中,物业管理企业与业主虽然在经济利益上有差异,但目标是一致的.人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”的理念.双方的思维...

物业管理中怎样才能和业主搞好关系呢? - ： 要具备真正意义上的的服务意识,将业主的事当成是自己家的事来看待,即便业主不满物业,至少不会反感你.这是种精神境界,说深也很深,要达到却也很容易,主要看人如何转变思维

物业公司怎样才能更好得服务业主呢? - ： 物业管理属于服务性行业,所提供的商品是无形的“服务”.它的各项管理说到底是为业主提供各项满意的服务.如何使顾客满意?是我们每一个物业管理作业人员在不断思索总结的问题.物业公司必须持续改进自己的服务质量才能够始终满足...

如何提高业主参与物业管理的意识 - ： 1、通过物业公司的门户网站开展调研;2、通过物业公司的微信、微博、QQ群进行;3、定期召开业主专题会议,就物业管理的重大决策、维修资金使用、创建卫生城市、经济普查等进行推广;4、通过物业服务人员入户开展;5、通过举办业主公益活动;6、通过举行小区社区文化活动开展;7、通过信件、邮件、短信进行;8、通过收费的时段进行优惠,吸引新老业主参加;9、通过开展特约服务、增值服务开展;

物业与业主,如何保持良好的关系? ： 谢邀!我觉得物业与业主要搞好关系首先要摆正位置关系,物业是业主请来进行物业服务的,业主才是自己的衣食父母,物业不是来当爷卡压业主的.说实话绝大部分业主...

如何维护业主与物业公司之间良好关系提高业主的满意度 - ： 物业管理方案怎么写?答复:以简单的论述这个问题?第(1)个问题:对于物业管理治安方面,以严格要求物业管理人员做好安全防范措施,以做到“防盗、防火、防灾、防破坏”的四防一线预警机制,以确保业主的财产与生命安全,以提高...

物业管理企业如何与业主的沟通 - ： 物业公司在日常的工作当中要经常性的宣传物业知识,让业主了解物业管理,定期的在社区举办知识讲座,各种文娱活动,加强了解,增进感情,物业公司要从自身作起,从内部管理上,对外服务...