项目定位小结_项目定位分析

文章导读:

• 1、管理工作总结怎么写
• 2、如何撰写商业计划书-总结报告模板
• 3、请来几份工程监理项目部工作总结的范文，好的话有加分。谢哦
• 4、项目总结怎么写啊？
• 5、跪求一篇800字左右的 销售小结 希望能帮下小弟。 直接发上来 或者 发我邮箱 519832379@qq.com 感激不尽
• 6、项目计划书如何写

管理工作总结怎么写

管理工作总结范本

岁月如梭!20_年不知不觉的过去了，在这整整一年的工作中，经过领导的栽培和各部门同事的相互配合中以及自身的不断完善中，对于物资的进出库工作的总体效果，还是比较满意的!现将自己一年工作做简要总结。

一、强化工作职能，服务物资仓储工作。

1、对工厂生产订单合同单进行单号编制并填写好合同定单!全年总订单合同746份，合作单位69个，其中新增客户达43余!

2、及时编制采购计划，协助采购员做好物资的相应质量及数量的验收工作。对材料入库严格按照验收程序执行，发现问题及时汇报，立即整改。全年累计材料采购入库验收单322份，采购金额733379元，采购品种多达200多，材料合格率达到90%以上!

3、对厂成品做好出入库登记，严格按照产品出库手续办理出库!

4、物料帐目管理，每月认真上帐，及时报出各种数据报表，认真清点物资数量。做到账、物、资金对口。仓库物料品种达到600多种，全年累计领料单1860多份，总耗用金额766759元!

、做好仓库管理工作，物资分类存放，排放整齐有序，做到帐物相符，定期对仓库内进行打扫清洁。

二、工作中存在的问题今后计划

辞旧迎新，在总结本年工作的同时，针对自己工作中存在的性格急躁，做事毛躁等问题也要端正态度、努力克服。我对明年工作也提出了初步设想

(一)抓学习，不断提高专业知识和全面素质提升。提高工作效率使工作再上个新台阶!

(二)对于物料采购方面要进行更严格采购计划编制，对时间、数量、规格进行全面规划以杜绝物料过剩、到位不及时、型号差异的问题!

(三)加强对产成品入库出库及时到位统计，使之出入品一目了然!

面对领导期许，我满怀信心。在20_年将不断提升自我，完善工作中的缺陷，把工作做得更好。

如何撰写商业计划书-总结报告模板

一份好的商业计划书，哪些因素起到决定作用？

BP的页数：看似一个简单的文稿处理工作，其实起到了敲门的作用，对于绝大部分早期项目，BP不应该超过20页PPT的信息量。许多投资人对于超过20页的BP，内心是抵触的，更有些创始人为了追求美观，用了太多设计图片，造成一份BP超过20M，投资人在收到这类BP的时候，如果周边信号不佳，很大可能是不会选择下载查看，这样就白白错过了许多机会。

BP的逻辑：这点是一份BP的核心价值，每个投资人一天要看的BP不会少于20份，能从这几十份BP中脱颖而出，让投资人牢牢记住你的项目，靠的就是清晰的逻辑。另外投资人看BP通常都是快速扫描，甚至一分钟读完。所以一定要直奔主题，讲重点，在最短的篇幅内讲述自己项目的商业逻辑。

BP的美观：之前说过有些创始人为了追求美观，过度包装造成BP过大，这一点是不可取的，不过适当的颜色搭配选择，还是可以让投资人在大量垃圾BP中耳目一新的。“创业者不要过于迷信模板，相信你干的事情是独一无二的，不建议代为撰写BP，亲自撰写与修改BP也是对自己创业逻辑的一次次梳理，最终面对投资人的也是创业者自己，代写人无法取代。

投资人阅读商业计划书（BP）后需得出3大核心1、你要做什么（what）？你的产品或服务到底有什么价值2、怎么做（how）？你是不是有执行能力和成功的把握3、怎么赚钱（商业模式）、怎么分钱与需要多少钱（融多少资金）

商业计划书的主要框架

商业计划的主要框架主要从事（内事和外事）、人和钱三个部分。商业计划书的框架模型主要分为如下图所示四大部分和十二小节。

二、以下从12个小节介绍商业计划书的撰写细节和注意事

1、项目定位项目定位：通过一句话简明扼要地介绍你们的项目是什么，项目定位介绍写在商业计划书首页，让人一眼就知道你们是干什么的。

2、提出问题（市场痛点在哪里）提出问题：现有的客户需求哪些没有被满足，市场痛点在哪里，市场需求是创业的基础，很多创业者提出的需求多为伪需求或非刚性需求，在确认市场需求的过程中也是创业者在找差异化，如果创业的方向都没有抓住，自然很难获得投资人的青睐，创业需要对自己和对别人负责任，市场需求的了解和深入至关重要。

3、解决方案（产品与服务）解决方案：通过哪些方法与方式解决市场痛点。

4、市场分析（市场容量）市场分析：需要证明市场需求的存在以及这个需求市场容量

5、进入策略（如何启动）进入策略：项目从无到有，如何启动？

6、竞争优势（竞争对手）竞争优势：行业内的竞争对手有哪些，项目的核心竞争力在哪里？

7、核心团队（团队背景）核心团队：核心团队的背景履历，以及要表明为什么你们的团队能干这个事情

8、执行现状（已做的事情）执行现状：目前项目已经进展到什么程度，已经做的事情做个说明

9、计划目标（未来前景）计划目标：未来一段时间需要干的事情有哪些

10、商业模式（怎么赚钱）商业模式：如何赚钱的问题，在什么时间点能够做到盈亏平衡

11、股权结构（怎么分钱）股权结构：创始人及核心团队的股权结构，决定未来长远发展基础

12、融资计划（需要多少钱）融资计划：需要多少钱干这个事情

请来几份工程监理项目部工作总结的范文，好的话有加分。谢哦

××××施工监理工作总结开封市会发建设工程监理有限公司受××地产开发有限公司委托，对××××单位工程实施施工阶段监理。本工程于**年*月*日开工，于**年**月30日进行了工程预验收。监理单位已完成委托监理合同中约定的工作内容，现对本工程的施工监理工作总结如下：一、 工程概况本工程为高层民用住宅建筑，抗震设防烈度为7度，防火等级为一级，屋面防水二级，设计使用年限50年。本工程总建筑面积30000m2，房屋总高/86.00 m、-2/28层。基础工程采用了人工挖孔桩、独立柱基、条形基槽。主体结构为框架剪力墙结构，主体结构混凝土强度为C30－C45，内外填充墙为加气砼砌块、页岩空心砖砌筑，混合砂浆砌筑（强度等级为M5.0），构造柱、预制小件（过梁）混凝土C20。屋面平屋面，SBS改性沥青卷材防水层3mm，聚苯板保温层30mm，细石混凝土C25防水层40厚。户内为初装修，水泥瓜米石找平层、墙面砂浆抹底层，无罩面层、天棚刮防水腻子，楼梯间地面、踏步采用耐磨地板砖、电梯前室为玻化地砖，电梯门处贴墙砖，梯间铁栏杆扶手、其余墙面白色乳胶漆罩面；阳台栏杆采用夹胶玻璃及不锈钢栏杆，进户门为防盗安全门、外墙窗和阳台门均为5+9A+5中空玻璃塑钢窗。外墙门窗为5+9A+5中空玻璃塑钢窗，进户门为钢质门。排水工程：室内排水管和雨水管采用PVC管材安装。节能工程: 聚苯颗粒保温外墙，聚笨板保温隔热屋面、塑钢窗双层中空玻璃隔热保温层。给水与电气安装及电梯安装均按合同实施。二、参建单位建设单位： ××地产开发有限公司监理单位：×××建设监理有限公司设计单位： ××××工程设计有限公司勘察单位： ×××地质勘察院承包单位： ××建筑工程公司三、质量监督单位：××质量监督站四、监理组织及监理制度×××建设监理有限公司受××地产开发有限公司委托，按照相关法律、法规及委托监理合同的约定，根据建设施工承包合同、设计施工图及相关设计文件、相关技术规范的要求，对本工程的施工质量、进度实施监理。1. 监理组织：由×××建设监理有限公司委派×××同志为总监理工程师，×××、×××为现场监理工程师，组成××××工程项目监理部。2. 监理制度：按照《建设工程监理规范》（GB 50319—2000）及相关文件的要求,在本项目建立了设计交底及施工图会审制度、工程质量验收报验制度、施工组织设计（方案）报审制度、开（复）工报审制度、进场原材料、成品及半成品、构配件检验及见证取样送检制度、隐蔽工程验收制度、工程质量检验制度、工程阶段性验收和竣工验收制度、保证资料核查制度、现场会议制度等。五、监理工作开展情况（一）施工准备阶段监理人员于施工准备阶段全部进入施工现场，对本工程项目监理工作进行了规划和准备；对施工承包单位开工前的施工准备工作质量进行了检查，主要进行了如下工作：1、审查了施工单位及工程项目经理、项目技术负责人及主要管理人员的资质和资格；2、检查了施工单位质量、安全保证体系和质量、安全管理体系的建立情况，现场管理制度和责任制度的建立和落实情况；3、审查了施工单位报送的施工组织设计及相关的安全生产施工方案；4、检查了施工单位施工技术、施工机具、设备、物质、临时设施的准备情况； 5、参加了设计技术交底会议，并提出了建设性的意见和建议； 6、编制了施工监理规划及关键分部分项工程的监理细则；7、组织监理人员认真熟悉图纸，找出施工质量控制的重点和难点，制定应对措施；8、建立了施工现场会议制度，并组织召开了第一次工地例会，进行了监理工作交底。（二）施工阶段1、核查施工现场质量管理体系、施工质量检验制度的实施情况和现场施工技术管理人员的到岗到位情况；检查施工单位编制的施工组织设计、安全文明施工方案、脚手架搭拆方案及施工技术交底等。2、督促施工单位对进入施工现场的原材料、半成品、成品等进行现场验收，其中：重要原材料进场验收记录6份；钢材出厂质量证明 147份，抽样复验报告147份；水泥出厂合格证17份，进场复验报告7份；砂抽样检验报告10份；、碎石抽样检验报告9份：页岩砖抽送样1组：空心砖2组，加气混凝土砌块2组：陶瓷面砖2组均具有出厂合格证明：出厂合格证5份；抗压强度试验报告5 份；，均满足设计要求和相关质量标准，保证了工程所用材料均为合格产品。3、对可能影响结构安全和使用功能的关键工序或部位的设置了质量控制点，如：基础定位放线、桩基的检查验收、钢筋工程隐蔽验收、模板及支撑的制作及安装、混凝土的进场验收和浇灌、屋面、卫生间防水工程施工、装修工程的样板墙、样板间施工等，在施工中采取了旁站、巡视、平行检验和见证取样等监理手段。施工中填写旁站监理记录63份、整改通知书15份.4、对隐蔽工程和关键工序逐项进行核查验收签认。如基槽坑的隐蔽验收、桩基础工程的隐蔽验收、楼层钢筋隐蔽工程验收、配筋砌体隐蔽验收等。5、对混凝土、砌筑砂浆及钢筋接头按规定严格的执行了见证抽样送检制度，对混凝土、砌筑砂浆及钢筋接头按规定严格的执行了见证抽样送检制度，按抽样方案进行了见证取样送检，对不合格试件及时进行了处理。施工中抽取混凝土立方体抗压强度试件标准养护1#楼153组，2#楼128组同条件养护1#楼59组；2#楼51组： 抽取砂浆立方体抗压强度试件1#楼2#楼各31组；钢筋接头性能试验1#2#楼共324组。6、对违反建设工程规范、标准及安全规定的质量行为及时进行了处理；对施工过程中出现的质量缺陷，监理人员针对出现的问题及时督促并帮助施工单位进行了纠正、处理，将影响工程质量的问题消灭于施工过程之中。7、施工过程中，监理人员及时督促、指导施工单位作好施工技术资料（施工记录、自检记录、隐检记录及各种工程技术资料）的编制、收集和整理，保证了工程技术资料与工程进度同步进行；同时，对形成的技术资料进行了核查签认，保证了工程技术资料的真实性、准确性和完整性，共签认工程报验申请表286份。                   8、对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程的抽样检测（验）进行了见证监测，如：排水管灌水试验、屋面及卫生间蓄水试验、防雷接地电阻测试、外墙饰面砖粘结强度试验、建筑物垂直度、标高观测等，实施了旁站监测，并查验了相关的检测资料和实物。 9、组织召开了施工现场月例会、监理工作交底会，针对现场施工技术、工程质量、施工安全等问题根据工程进度适时的提出需要注意的事项和存在的问题，并提出相关的要求等。（三）质量验收工作情况工程监理人员对工程施工质量全过程进行了监理，对施工质量验收作了以下工作：1、督促施工单位在工程质量的验收前作好自检、互检工作，在自行检查评定合格的基础上，再提出报验申请，监理工程师检查合格方对施工方的报验申请进行签认。2、参加检验批及分项工程的验收，现场监理工程师对验收合格的工程项目进行签认。3、参加分部工程的验收，对地基基础分部工程、主体分部工程作出工程质量评价报告，总监理工程师或总监代表对验收合格的分部工程进行签认。4、在验收过程中，对不合格的工程项目或质量缺陷及时发出了整改通知，并督促施工单位及时整改，整改完毕自行检查合格后，监理工程师对整改项目重新进行了验收，验收合格后在整改回执上进行了签认。5、对施工单位的竣工报验申请进行审签，并出具了单位工程质量评价报告。6、参加建设单位组织召开的工程竣工验收会，并编写了工程施工监理总结。六、工程施工质量验收情况1、地基基础工程质量情况本基础工程为采用了三种基础形式：人工挖孔桩、独立柱基和条形基础。基础主要原材料进场经验收达到合格标准；桩的桩端承载力、桩嵌嵌深度及桩的几何尺寸均满足设计要求；桩的轴线偏差、桩顶标高、桩身的垂直度偏差均在规范允许误差范围内；结构混凝土试件经检验评定均达到合格标准。基桩经低应变反射波法检测，共检测50根桩，桩身混凝土完整，检测合格；本基础分部划分为土方、模板、钢筋、混凝土、现浇结构等5分项工程，分项工程检验批质量验收记录71份，各分项工程及检验批质量经达到合格标准。本分部工程在承包单位自检合格的基础上，经参建各方核查验收合格。2、主体结构质量情况本工程主体结构为框架剪力墙结构，主要原材料进场均经验收达到合格标准。按在施工过程中，对柱、梁、板和砖砌体等对实物按规定进行了见证抽样，混凝土试件、钢筋焊接头、砂浆试件，均符合设计和验收规范要求。**实验检测中心对主体结构混凝土强度原位检测，共检测楼层混凝土构件13件（凝土强度C30－C45），符合设计要求；箍筋间距检测，其误差值均在验收规范允许范围内；主体分部共划分为现浇结构、填充墙（加气混凝土砌块、烧结页岩空心砖）砌体、钢筋、模板、混凝土6分项工程，共签认检验批验收记录878（其中1#楼432、2#楼446）份，各分项工程及检验批经验收合格。本分部工程在承包单位自检合格的基础上，经参建各方核查验收合格。3、阿嚏分部工程质量情况⑴  屋面防水工程：屋面防水细部处理基本正确，屋面面无明显积水，屋面蓄水试验无渗漏，屋面分部经验收工程质量达到合格标准。⑵  装饰装修分部经检查验收：楼地面垫层无起砂、裂纹、空鼓；卫生间蓄水试验无渗漏；天棚墙面平整、无起砂、裂纹、空鼓、脱皮；门窗安装开启方向正确、启闭灵活、配件完整；栏杆扶手安装稳固，安全尺度符合规范要求；外墙面砖粘结强度检测1#、2#楼共检测20组，检测合格。装饰装修分部经验收工程质量达到合格标准。⑶  给排水分部工程经核查验收：工程严格按图施工，所用原材料经进场验收均符合设计设计，给排水孔留设位置基本正确；管道配件均控设计要求配置安装；排污管坡向正确、排水畅通、无渗漏；排水管道灌水试验、通球试验、盛水试验，管道无渗漏现象，给水管道水压符合要求；管道及设施的安装误差均在施工误差允许范围，经验收工程质量达到合格标准。⑷  电气安装工程经核查验收：工程所用原材料经进场验收均符合设计设计，电源线路配管严格按图施工，导线连接回路符合设计要求，相间绝缘符合要求；配电箱、开关插座安装位置正确，开关动作准确；防雷接地系统经检测综合质量良好，接地系统、引下线系统、天面接闪器接地电阻均为0.40Ω，满足设计要求验收合格。经验收质量达到合格标准。⑸  保温节能工程的质量检查验收情况本工程主要保温措施有三个方面：一是外墙保温，采用了聚本颗粒砂浆保温层，保温浆料由**建筑材料有限公司供；二是采用了塑钢门窗中空双层玻璃（5+9A+5）保温隔热；三是屋面保温隔热，采用了挤塑板（厚度3mm～5mm）作保温隔热层。施工中，对进场原材料和施工过程的施工质量，实行了有见证抽样送检，以确保工程质量达到设计要求的保温节能效果。其中：胶粉聚苯颗粒保温试块14组、外墙保温塑料锚栓抗拔试验12组、塑料锚栓8×8mm质量检测4组，外墙镀锌钢丝网（0.9×12.7×12.7mm）检测6组、抗裂砂浆、胶粉聚苯颗粒各检测6组，检测结果均符合国家验收标准要求。塑钢窗四性检测、玻璃阿嚏检验、现场气密性检测各1组，检测结果均符合国家验收标准要求。经设计核算确认工程保温节能效果，达到设计要求。4、施工测量检查情况1、工程定位测量记录1份。已经规划办复测无误。2、轴线检查记录43份，其施工偏差均在规范允许偏差范围内。3、标高检查记录43份，其误差均在规范允许偏差范围内。4、垂直度检查记录39份，其误差均在规范允许偏差范围内。5、建筑物沉降观测，最近一次沉降观测，无明显沉降差。七、分户检验情况工程项目由建设单位组织监理、施工单位组成分户检验小组，按《开封市住宅工程质量分户检验实施指南（试用）》规定的检验项目，对工程住宅部分建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝、门窗安装、墙面、地面和顶棚、防水工程、玻璃安装工程、建筑给排水工程建筑电气工程和通风空调工程等八个大项中相关项目进行了检验，工程每一检查单元检查项目的合格率均达到90%以上，检查点的尺寸误差均在允许偏差范围内，工程质量达到分户检验标准的要求，检验全格。分户检验记录相关责任人已签字认可。八、人防工程验收情况    人防工程建筑面积2114.10m2，掩体1500m2。战时为避难和物资库，平时期为车库。人防工程部分由扩散室、排风机房密闭通道组成，人防工程结构已随土建相关分部工程同时完成，工程质量已在土建相关分部工程验收时通过了验收。根据人防设计要求，对人防工程的给水管道的套管进行了预埋、顶板安装了防暴波地漏、地下室排水管安装按平战转换要求设置，通风管道穿密闭墙部位预埋固定密闭盘风管、防暴门、防毒烟门等，等均由有专业资质的厂家安装。**年*月5日通过了人防工程预验收**年1月13日通过了人防工程验收。九、对工程质量的综合评价意见本工程于**年5月8日开工，***年5月16日进行了首桩验收；**年6月8日进行了基桩中间验收，***年9月4日进行了基础结构验收，20**年1月8日进行了主体结构中间验收，**年3月5日进行了主体工程验收，其余各分部工程施工质量经验收合格。20**年11月21日进行节能验收，20**年12月26日通过了分户工程验收；20**年12月30日进行了工程预验收，2**年*月**日进行了人防验收。本工程划分为基础、主体结构、装饰装修、屋面、给排水、电气安装、保温节能等7个分部39分项工程，共签认检验批验收记录1134批次，施工过程中对各工序按检验批进行了验收，各分部分项工程经验收均达到了合格标准。本工程消防、人防等单项验收已全部通过，工程质量控制资料完整，外观检查无影响结构安全和使用功能的质量缺陷，观感质量一般，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》GB 50300-2001的规定，工程质量达到合格标准，符合工程竣工验收要求。七、结束语本工程项目的监理工作能够取得较好的效果，是我们始终贯彻了“严格监理、热情服务”的宗旨，严格、科学的贯彻、执行建设工程相关的法律法规、标准、规范；严格的遵守公正、诚信、科学的工作准则，以此取信于业主方和施工方，确保了此次监理工作的顺利进行。参建各方相互理解、相互配合、相互支持，是完成监理工作必不可少的外部条件，对此，我们十分感谢建设单位（业主）的对我们的信任和支持、感谢施工单位在工作上的配合和理解，使我们此次监理任务的得以顺利完成，对此表示感谢。

项目总结怎么写啊？

1、网上购物系统介绍

可以写3点内容：产品定位、用户群体、商业价值。

产品定位：XXXX，是一款XXX样的系统，提供XXX样的服务，解决了哪些用户的XXX的痛点。要明确的回答两个问题：其一，产品要做哪些、实现哪些；其二，用户通过使用产品可以实现哪些。

用户群体：我们的用户群体是，XXX行业（领域）内中的XXX类群体。接下来，详细描述用户的不同分类，用户画像，年龄、爱好、性别、职位、收入等等。

商业价值：产品通过什么方式、渠道，来进行收入转化，将每一个渠道单独拿出来，确定每个渠道付费转化的重要程度，以及实际效果。

2、网上购物系统编写过程

在本阶段（一周内、一个版本内、一个季度内）自己做了哪些主要工作，并拿出数据。

3、成效与反响

你负责的主要工作使产品做了哪些的改变，以及实际效果如何。

4、建议和规划

最后一个部分，我们可以把对产品建议或自己未来发展的想法写出来，这块内容是你提升或想法得到实现的关键。需要写一写简单的规划，让建议大体上看来可行，来让更多的人了解并支持你未来的方案。

跪求一篇800字左右的 销售小结 希望能帮下小弟。 直接发上来 或者 发我邮箱 519832379@qq.com 感激不尽

如何成为一位出色的房地产销售人员

我在做售楼小姐时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转？其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]

进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。

在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。

我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2/3。并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。

所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。这就是自我的形象。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。

[培养你的亲和力]

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。

[提高你的专业性水准]

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校？并想在学校附近买一套50万左右的房子。当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧？在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。

有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。当时，他问我，对“荣和新城”怎么看？我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。

其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 ：地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。

[用心体会]

1、“利他”的思考方式

有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。

与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。

2、避免自己制造的销售误区

在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。

其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。

其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。

3、成功地销售商品给自己

其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。

因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？

如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。这是一种很好的练习方式。拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢？所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗？

我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题：

如果我是客户，我会不会跟我自已买东西？这包含了我的形象和态度。

我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢？

我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢？

在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢？

客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗？

这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢？

所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。

用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么！因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的！

4、善于倾听，创造优势

我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交！因为，你根本不知道客户需要的是什么。也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多！除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交！我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。

5、少用太专业的术语

销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受？既然听不懂，还谈什么买房？如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。

6、满足客户的精神需求

客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗？还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢？有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。你在销售的过程中是否注意到这些呢？

国外的教育体系中强调的是启发式教育。要满足客户也是一样的道理。我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。这样你才能找出解决问题的办法。客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了！

[用心做事]

1、有良好的工作态度

任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去？这是问得最多的。销售到底什么是最重要的？答案其实很简单也很沉重：观念与态度。

如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。

一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。

销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。所以在业务上必须要非常熟悉。

2、每天坚持练习言、行、举、止

我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。

3、 每天坚持做一份业务作业

在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。业务作业内容包括：

项目的经济技术指标；

项目的位置、周边环境；

项目的平面布局，周边的长宽；

项目的户型种类、分布；

单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距；

有关销售文件的解释；

装修标准；

配套设施；

了解工程进展；

物业管理；

价格、优惠条件；

罗列项目卖点；

每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘；

房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料；

银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料；

产权证的办理及费用和要求提供的个人材料；

土地证的办理及费用和要求提供的个人材料；

按揭银行及利率和计算；

购房后相关费用。

4、认真做好客户档案的记录

姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等；

记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况；

建立联系通道。与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友；

坚持不懈。客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪；

结案。记录客户成交情况或未成交原因。

我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。

所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。

优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括：

第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。

第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换

位思考。

第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一

良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。

第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会

更好的接受你所推荐的产品。

第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了

还有和领导的关系，这就不用多说了。

第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考

项目计划书如何写

项目计划书这样写：

1、投资安排2、拟建企业基本情况3、业务描述4、介绍投入研究开发的人员和资金计划及所要实现的目标5、产品与服务6、市场营销7、竞争对手8、管理团队7、财务预测8、投资者退资方式、9、风险分析10、封面页11、收益群体12、目标与产出。

第一章 概况

投资者公司现有情况

提供公司营业执照（开业证明）或个人资料（身份证复印件）

第二章 项目基本情况

1．项目设立组织形式（指内、外资企业，内资企业包括有限责任公司、个人独资企业）等形式

2．项目的投资规模、经营范围、经营期限

3、工艺过程

包括工艺流程、产品目录及生产工艺等。

4、土地、厂房

说明土地面积、厂房建筑总面积等。

5、公司员工人数

6、产品销售情况

介绍主要产品名称及产品市场销售情况，内外销比例。

7、项目选址要求或现有选址情况

第三章 生产原料供应

1．主要原料

说明主要原料需求量以及供应渠道。

2．水、电、燃料等主要能源消耗情况（可折算为标准煤）

说明每年消耗量和解决途径。

3．主要设备生产能力及购置计划

第四章 安全环保

应根据我国环境保护法及有关安全规定、工业卫生标准的要求执行。

1、污染物的处理

说明本产品的生产是否产生废水、废气、烟尘及噪音等以及处理措施、参照标准。

2．劳动安全保护措施

生产中可能产生的职业危害及造成危害的因素；遵循的安全卫生规程和标准；设计中考虑的劳动安全和工业卫生措施。

第五章 技术上的合理性和可实现性

投资者的生产历史、技术力量和在同行业中的信誉，项目设立后产量与质量可能达到的水平。

第六章 资金投入计划

说明每一期投资的金额、时间和方式。

第七章 实施计划

具体列出完成可行性研究报告（内资企业除外）、办理营业执照、土建筹备工作开始、生产厂房交付使用、设备安装试产、投产等一系列主要工程的时间。

第八章 经济效益分析（单位：人民币万元）

（配图2）

1．经济效益分析

产品销售收入：

减 销售成本（材料）：

直接人工：

生产费用：

毛利：

减 行政费用：

折旧：

土地使用权摊销：

税前利润：

所得税：

净利润：

2．项目投产后，预计税收缴纳情况

包括增值税、消费税、营业税、所得税、堤围费等税费情况。

项目投资者：

年 月 日

联系人： 电话（手机）： 邮箱：

范文一

一、项目介绍

现今的21世纪人们对干衣食住行的要求越来越高。社会的不断进步，人们对对干穿不只是简简单单的保暖了，靓丽光鲜的外表对与他人也将是一种尊重。服装行业的投资资金比较小，盈利的金额可观，并且资金回收较快。

但是这个行业竞争力很大，犹如一块奶烙上，己有了无数的蚂蚁，都在啃食着这块蛋糕。究意怎样，自己能不能成为这块蛋糕主要占据者，要看咱们选择什么样的市场定位，及生存方式:让消费者欣赏自己的产品，是最重要的;这就是咱们即将面对的最重要的根本。只要你的产品迎合了大多的消费群体，在一夜之间，你就是赢家。

同时创新也将是引领成功的指明灯，我们不能只是区干传统的服装业只有不段的创新才能活应社会的发展。

二、项目群体

我们把我们的消费群体定为18到26岁的女性，首先她们的消费水平并不是很高由于我们的资金不是很充足，所以我将面对的是这一群年轻的消费群体。而且她们有很强的购买欲，并且时尚、追求流行、个性、敢于尝试新事物。商品定品:由于本店的目标对象是18-26岁年龄段的女性群体，因此款式应相应时尚、新颖、前卫、夸张。价位将定在中、低档次上，大众化且让顾客有“物超所值”的感觉，能吸引他人眼球引领时尚。

三、店面的选址

我们将选定于商业繁华地带商业街、居民区附近开店，人流量大，各年龄层和社会阶层的人都有，对干服装服饰款式或类型的选择比较容易。经营同类商品的店铺越多，顾客在这里进行比较和选择的机会就越多，因此若能集中在某一地段或街区则更能招揽顾客。

四、选货及进货的渠道

需找一些较为优质的服装生产厂家。

五、营销策略

首先我们要不同干传统服装业的是我们服装是由自己设计，这样既能体现我们的服装独一无二，并且与厂家联系生产这样减少了一道工序降低了成本。

同时我们将推出收购二手衣服经过我们的修改也将变成另种时尚，经济实惠又环保。而且我们将会在各大网站上发布我们征询更多服装设计，这样的话既能发现新的设计师同时新的设计师的薪资不会太高。因此，定制服装店更适合思想前卫，能迅速消化吸收流行趋势，同时雇佣有经验的裁缝可以弥补裁剪技术不足的缺陷。

顾客除了可以拿着杂志上的样子去店铺里定做外，也可根据喜欢的面料，向店中的设计师谈自己的想法，通过沟通，使想法成真。所以，与买成衣的一次定型不同，定做服装一般都要经过量身，设计制版、修改到认可等多个步骤。

不同于以往的裁缝店纯粹做衣服那么简单，定制服装店要更多是要融入时尚元素。同时还要针对顾客发型、肤色、身材、气质和职业、穿着场合设计适合顾客的时装和穿着效果时，能给出中肯的意见和建议。

当一切都就绪之后，就准备择期正式开幕。开幕当天为招徕顾客，办一些促销活动势不可免，促销活动不外平打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。

1、初次来店的惊喜

第一位在本店消费的可以6.6折，第二位可以6.8折视情况而定，

2、增加其下次来店的可能性

3、传达每周都有新货上架的信息。

4、利用顾客数据库，以某种借口施以小恩惠，使其来店领取或告知打折消息，或者免费送过季衣服(要定量)或送生日礼物等。

六、总结

我认为现今服装业的意争力很大，只有不断的满足顾客的重求才能走出那不寻堂的道路才能得到成

功。

范文二

一、项目背景

千姿百态的花朵述说着千言万语，每一句都解说着"完美”一个性是此刻。随着人们的生活水平不断进步，生活质量不断提高。对生活的追求!鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀!花卉消费近年来呈越来越旺的趋势，除了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还能够开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位。这样我们创办网上校园花店以鲜花专递为市场切入点，兼顾网站长期市场占有率和短期资金回报率以抢占市场，以满足个性消费为主题，以鲜花为试点带动其他产品，最终能构成具有”xx大学青鸟花店”品牌优势的市场，是十分可行的。

二、公司项目策化

1、带给鲜明，公司使命有效，畅通的销售渠道，带给产品服务为根本，促进鲜花市场的大发展。我们的青鸟将成为一个可爱的信使，把祝愿和幸福送到千家万户。为人类创造最佳生活环境!

2、公司目标

立足地大，建立网上花店一流的公司，本公司将用一年的时间在xx的消费者中建立起必须的知名度，并努力实现收支平衡。在投入期仅选取网站总站所在xx大学西校区作为试点市场，该区市场容量在3000人以上，较有代表性，试点时间

为一个半月。当模式成功后，以ASP的形式在分站推广。经过3到6个月的运营后再扩张到其余的市场。

三、经营环境与客户分析

1、行业分析

某某大学青鸟花店”网站是由在校大学生推出的面向650万在校大学生的垂直网站，因此目标消费者定位为在校大学生。该网站除xx大学的总站外，在xx各高校设有分站，因此，暂定的目标消费群以 xx各高校大学生为重点，将来逐步扩大市场，以xx大学为例，各类在校生近2万人，则投入8校共有近20万的目标消费者，而最新的统计证明，全国在校大学生有650万左右，这样的市场规模是相当庞大的，而且思考到将来在校生毕业后仍将成为网站的忠诚客户这一现实，目标市场的容量将是相当可观的。

2、调查结果分析

本公司对xx的各高校大学生为重点进行客户分析，主要采取问卷调查(问卷调查表见附录一)和个别访谈的方式。此比次我们共发出问卷50份，收回37份。由于时间有限，问卷数量不多，但还是从必须程度上反映了广大消费朋友的消费心理和需求。

(1)有明显的好奇心理，在创新方面有趋同性，听同学或朋友介绍产生购买行为。

(2)购买行为基本上是感性的，但由于受自身经济收入的影响其购买行为又带有理性色彩，一般选取

价位较低但浪漫色彩较浓的品种。

(3)在校大学生没有固定的购买模式，购买行为往往随心所欲。

(4)理解和吸收新事物的潜力强，追求时尚，崇尚个性。

(5)影响产品购买的因素依次为:价格，品种，包装，服务等。

(6)购买行为节日性很强，一般集中在教师节，情人节，圣诞节及朋友生日前后。

3、目标客户分析

在校大学生购买一般不问价格，但从网上定单来看侧重于中档价位。在定单数量上倾向于能表达心声，如大多数订购1支(你是我的唯一)3支(我爱你) 19支(感情路上久久长久)，21支(最爱)等等，在教师节这一天往往以班级人数为单位订购鲜花。包装一般倾向于要求高档化，有向个性化方向发展的趋势，对鲜花的质量要求比较苛刻，如不允许有打蔫现象等。

四、经营策略

1、小组成员

(组长)主要负责网站的制作和维护

主要负责开发计划

主要负责经营策略与项目规划

主要负责市场调查和结果分析

2、营销策略分析

2.1品牌策略

网站建设初始，我们便十分重视品牌。在品牌包装上，由美工人员根据详细的市场调查和大胆预测，采取动态与静态页面相结合的设计方案，从视觉形象和文字字体都经过精心规划，力求具有独特创新。

2.2价格策略

青鸟网上花店在原料，包装，服务等方面力求尽善尽美，努力给客户最大限度的享受和心理满足。既走价格路线，又走质量路线，满足不同层次消费者的需求。

2.3促销策略

(1)宣传策略利用学校广播站，报栏，宣传栏免费宣传另外利用网站本身信息流优势宣传和突出形象，并与各大

报社，地方电台与电视台建立良好的关系，采取互惠互利双赢的战略模式。

(2)服务方面

网上花店的服务务必是一流的，对干配送队员而言，只要有定单，就务必按照定单要求按时按地送到，并且是微笑服务。在售后服务方面，由客户服务部负责采取以下几种方式:

1、打感谢电话或发E-MAIL进行友情提醒服务，并在客户重大节日时发电子贺卡。

2、无条件理解客户退货，集中受理客户投诉。

3、设立消费者调查表，附赠礼品，掌握消费者需求的第一手资料。

4、第一次订购的客户将收到随花赠送的花瓶，并享受价格优惠，成为会员后享受会员价格。

5、不定期的在网上或离线召开会员沙龙，交流信息，沟通感情，并解答客户最感兴趣的问题

6、建立客户数据库档案，客户重复订购时只要输入名字，客户的其他信息便自动调入系统。

2.4渠道建设

就目前来看，网上花店主要是与一级批发商建立务关系。选取批发商时，一般考察草经营、/绩信誉，合作态度，供货是否及时等方面，要求此批发商在同一城市有位于不同区域的几家营销网点，以便干各高校配送成员就地取花。通常与批发商签订合作协议，就价格与产品质量等问题达成一致意见。

3、网上花店策略实施

3.1市场范围选取在投入期仅选取网站总站所在xx大学西校区作为试点市场，该区市场容量在3000人以上，较有代表性，试点时间为一个半月。该模式成功后，以ASP的形式在分站推广，先在已经建成的另外7个分站试运营，经过3到6个月的运营后再扩张到其余的市场。

3.2重点宣传客户，宣传对象以在校学生为主，他们对流行感兴趣，往往容易领导潮流，而对于逻辑思维较强的工科学生，我们利用先期的受众进行传播到达宣传效果。

3.3现场促销选取每年9月8日和9月9日两天为重点宣传日期，在此之前，将宣传单分发至学生宿舍，宣传资料包括:

(1)悬挂统一的彩色横幅，位于校园主干道上，数量为3-5条，以“青鸟花店”网址和”校园花店隆重推出”为题搭配悬挂。

(2)在校园人流量较高的位置如宿舍门口和食堂附近搭一宣传台，摆放3-5台微机，能够上网查询并订购:放置一宣传板详细介绍花店资料，并摆放实物鲜花，在宣传当天将配送礼品现场送出。

(3)请学校广播站播发"青鸟花店”宣传部门拟定的宣传材料，在早，中，晚各一次，连续数日。

(4)为营造气氛，安排两名小姐佩带写有”青鸟花店”网址的绶带，进行解说，并组织抽奖活动，中奖者能够现场订购20元以下的鲜花，由网站付款。

(5)在宣传当天，请与学校有关的媒体到现场报道，如xx晚报，各地方电视台等。

五、营销效果预测与分析

1、营业额收入

据调查分析，我们能够预测在主要节假日，每一天销售额在1000元以上，

2支付方式

根据有关材料网上在线支付将会到达20%，我们正用心与xx银行等金融单位联系建立业务合作关

系，促进在线支付。

3、订货方式

E-MAIL定单，直接进入"青鸟花店”网站校园花店订购，电话订购。另外，我们重点推出倍受学生喜欢的信息订购。

4、客户特点年轻化

100%为青年人，以男性学生为主:他们信誉高，文化素质高，无坏帐现象。

公司网站主要是以虚拟主机的形式存在的，故公司暂时不需要具备信息方面的硬件设施。对干信息软件的开发和网站的建设，公司将透过内部成员中计算机较好的同学和招聘有这方面特长的成员来共同完成，B2C网站虽然在理论上能够实现零库存，但是现实中要到达这一点却很困难。

六、经营成本预估

1、原则

把每一分钱用在刀刃上，充分发挥每一分钱的价值

2、初期投资

这一时期，资金主要用于外购整体网络服务(虚拟主机)，产品采购，系统开发和维护，前期宣传，物流配送等方面上，预计需要人民币2万元左右，从网站建立到网站正常运作起来大约需要一个月的时间。

3、第二期投资

这一阶段我们的服务将辐射各大高校和武汉市区。，服务的资料会有很大的扩展，服务的质量也将有进一步的提高。其资金来源主要是公司前期盈利的积累和外来资金的引入，如银行的信贷。

七、系统开发计划

1、系统开发计划

根据公司建立初期资金缺乏的状况和我们开发小组的实际状况，我们决定选取虚拟主机的方式来建立我们公司的网站。当然随着业务的扩大，资金的充裕，我们会思考建立公司自己的网站。在系统初具维形后，公司将根据预定的系统功能要求来逐步进行实时测试。系统的完备无疑是一个测试，，完善，再测试，再完善的过程，直至系统功能到达公司预期的要求。

2、系统逻辑方案

系统逻辑方案是实现电子商城的经营目标，策略和方式的总体框架。下面结合本公司实际状况做出图解说明六大模块:系统商务活动流程，系统总体逻辑结构，系统数据分布，信息处理模块和安全控制模块。

八、项目小结

1、主要工作完成状况调查

在系统开发计划方面，公司也结合我国的实际状况，参阅了超多的关于网站服务方面的文献，也结合了课堂上所学的电子商务的知识，做出了适合公司的网站运作流程和设计流程，以及适合我们公司的系统逻辑方案。最重要的是，针对目前鲜花市场上适合大学生朋友特殊要求的状况，我们自行设计了一系列服务产品，如信息订购鲜花，附带祝福卡片，电话传情等并且制定了合理的价位。与此同时，我们还设立了论坛，不仅仅满足了广大青年学生等切实需要，也能够满足社会不同年龄层次消费者的需求!

2、不足与困难之处

由干我们企业刚刚开始计划，资金方面存在严重不足，同时由于时间紧迫，整个计划书难免有些缺，但是我们会尽量地去充实，完善之。在网站设计，制作方面，由干我们小组成员对与的相关的知课了解得不够多，致使我们在网站设计时有很大的困难，但是经过我们的共同努力和协作，青鸟花店网站已初且规模，送人玫瑰之手，终久留有余香，我们相信，在以后的努力中，木网站必须会得到进一步的完善!

项目投资计划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是创业者所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。