文章导读:
房地产市场定价策略有哪些？
有以下定价策略:
一、房地产定价方法
价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。
（一）成本加成定价法
将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。
利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
（二）竞争价格定价法
竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。
竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时
应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
（三）顾客感受定价法
这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。
依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。
（四）加权点数定价法
预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。
楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：
朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。
楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。
选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。
视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。
面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。
设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。
（五）旧房定价方法
旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。
二、房地产定价策略
（一）价格折扣与折让策略
1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。
2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的”数量“则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。
（二）单一价格与变动价格策略
单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。
变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是”变动价格“，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。
（三）”特价品“定价策略
使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓”特价品“在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓”广告户“，如广告中常见的所谓”起价“××元。
（四）心理定价策略
传统的心理定价策略亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。
（五）非价格竞争策略
价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。
三、房地产价格调整
（一）房地产价格调整类型
在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。
1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。
降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃”追随领导者的定价“的做法，而采用”攻击性定价“的方法，以便提高销售量。
有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。
2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。
（二）房地产价格调整的方法
1.直接的价格调整。直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。
直接的价格调整有以下两种方式。
（1）调整基价。基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。
（2）差价系数的调整。房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。
差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。
2.调整付款方式。付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。
（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。
（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。
（3）付款利息的调整：如”免息供楼“、”首期零付款“等策略实际上是利息调整的例子。
房地产项目的集成管理?
房地产项目的集成管理2010年08月21日 19:36一、什么是集成管理？
集成管理，后来还有称为综合管理，整体管理等等。但不论名称如何变化，其管理内容基本上没有变化，就是将项目的各个方面整合成一个协调统一的整体。
在谈及这个方面的内容时，我想先谈一谈我对美国项目管理的管理行为方式的一些看法。我个人感觉，美国项目管理协会的管理思想划分了两大部分，一个是针对项目的管理行为的，就是前面我所讲述的项目的启动、规划、执行、监控和收尾，这一部分侧重于讲述，当我们管理一个项目时，我们应当采取哪些行动，这些行动要达到什么样的目的，和这些行动之间的相互关系。另一部分是针对管理一个项目，要管理那几个方面，也就是我从今天开始要谈到的，项目的九大知识体系。除了这两大部分之外，项目管理协会的管理思想还非常强调一个系统性的问题。即不论是项目本身，还是项目管理，作为项目的管理团队，一定要有一个系统的思想，不能让项目和项目管理处于支离破碎的状态。所以，就出现了这里的集成管理，它的作用，就是将各个管理领域的知识，在项目的系统性的要求下，统一成为一个系统的管理成果。而这正是集成管理所应该完成的。
二、房地产行业的集成管理
在房地产行业中，集成工作需要在两个层面展开——在项目生命周期的设计层面上和项目管理各个知识领域层面上。
1、项目生命周期的设计
项目生命周期的设计依赖于以下几个方面：房地产行业的特点、公司自身的特点、项目本身的特点。一个好的项目生命周期的设计，是同时最大限度的复合上述三个方面的特点。举个例子来说，从房地产行业本身的特点来讲，一个房地产项目一般要经过，获取土地、项目策划、产品设计、生产制造、销售、后期服务等几个阶段实现，一般情况下，上述阶段时顺序展开的，但对于特定的项目上述阶段是可能存在交叠进行的情况的，也就是在上一个阶段的工作还未结束时，后一个阶段采用快速跟进的方式提前开始。这一般受项目本身的特点和项目开发实体——开发公司的特点影响。当一个项目先期工作较为完善，例如，土地的整理情况较好，项目先期的各种条件，比较符合开发公司对此项目的未来市场定位，不存在可能的对先期工作的修改；还有，当开发主体——房地产开发公司具有在同类产品上的较为丰富的先期开发经验，则此类项目在生命周期设计时就可以考虑采用较为积极的快速跟进的方式。
另外，不同的房地产公司，其在操作房地产项目时，其内部的工作程序也会有所不同。例如，有的房地产公司在设计阶段严格遵守概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的阶段划分，但有的房地产公司却比较喜欢将方案设计的工作成果做到方案和初步设计之间的某种深度，然后直接进入施工图设计，所以，一个好的项目管理者，在进行类似设计时，一定要关注企业本身的管理行为特点。
从上面可以看出，虽然都是房地产开发项目，但是由于项目的不同，项目的开发主体不同，从而项目的生命周期也会有所不同。这就是说，我们不可能找到一个一成不变的方式，通过一个流程设计，解决产品的生命周期，我们只能在一定程度上，制作一个可供参考的工作模型，制定一个工作标准。然后，由项目管理者，根据项目的自身特点，企业的特殊要求，设计符合具体要求的项目生命周期。但是，因为不可能一成不变，所以，每次的设计成果，都会不同，每个阶段的相互关系也会不同，为了能使后续工作顺利地进行，就要保证各个阶段彼此有机的联系，既保证其脉络分明，又要使其环环相扣，不出现断裂和重叠情况。
生命周期设计还存在一个层次的问题，也就是项目-子项目-阶段。我的工作习惯是将需要外包，存在合同关系的工作当做项目的子项目看待。
子项目的管理和项目阶段管理的区别在于，首先，出现子项目的原因是，房地产开发中的某项工作需要特殊的专业技能和从业资质，而房地产企业本身不具备相应的此类技能和从业资质，为此，房地产企业需要寻求具备相应技术能力和资质的社会资源来完成此项工作。其次，对于子项目的管理，我们更多的是关注子项目的工作成果是不是符合我们的要求，但是与房地产相关的很多专业化工作的工作周期长，需要的人力物力较大，为了避免不要的损失，我们也会对子项目设定一些阶段，进行阶段成果审核，但子项目的阶段设定和房地产公司直接实施的工作的阶段有一些区别，子项目的阶段设定，更多的是在阶段结束时的阶段成果的审核。而房地产公司直接实施的工作不仅仅要进行阶段成果审核，每个阶段的工作安排也需要相关人员进行仔细地安排。例如，房地产项目的设计工作需要具备建筑设计、机电设计等设计能力和设计资质的社会资源来完成，所以，房地产开发项目会有一个设计子项，而为了避免设计成果（设计图纸）出现大的返工，除了按照政府相关的行政许可的审批程序，将设计工作划分为方案设计、初步设计、施工图设计外，很多房地产公司，在方案设计阶段还会增加一些过程审核，但是在实际的设计过程中，房地产公司一般是不会过多参与其中的设计活动的。而取得着政府的相关行政许可的工作，房地产公司是需要自行完成（虽然开发公司也会利用一些社会资源协助完成，但是从法律主体，和具体操作来看，这些工作还是需要房地产公司自行完成的）。而这些工作包含取得规划意见书、修建性详细规划、规划许可证等工作，在实施这些工作时，房地产开发公司的相关工作人员，就不仅仅是进行阶段成果审核了，还要详细安排阶段过程中的各项活动。
针对上述工作的不同，在管理子项目时，作为开发公司，更应该关注的是，识别、确定作为子项目的最终工作成果的工作内容、验收标准、交付时间、中间成果完成时间、中间成果审核标准和方法、子项目与项目其他工作的工作关系，什么样的社会资源能够完成这些工作。而对于房地产公司需要自行实施的工作，则不仅仅是设定各个阶段应提交的成果，还应该详细设定提交这些成果的具体活动，完成这些活动需要调动公司内部的哪些资源，以及这些工作与其他工作和其他子项目的关系等等。
总而言之，房地产公司应当在项目的初始阶段，首先应当识别出完成这个项目需要完成哪些可交付成果，然后要对可交付成果进行描述，确定可交付成果的验收标准和验收程序。在识别出来的可交付成果中，还要识别出哪些是要通过外部采购来完成的，哪些是自行完成的，从而确定项目的子项目组成。在进一步确定，这些子项目和工作成果之间有什么样的逻辑关系。上述工作可以较好地完成生命周期的设计，即项目阶段划分。为保持项目的系统性打好基础。
2、整合项目管理各个领域的工作计划
上述工作仅仅是保证项目开发系统性的一个基础，而要保证项目工作的系统性，协调参与项目开发的各项资源（包括公司内部资源和公司外部资源）协调工作，还应该完成另一项集成工作——整合各个领域的工作计划！
如果说项目生命周期的设计需要注重各个阶段的衔接，从而保证其是一个完整高效的系统，那么，在项目管理领域的整合，就显得要复杂一些了。
美国项目管理协会认为，管理一个项目应当从以下几个方面进行管理：一是范围：为了完成一个项目，我们需要完成哪些工作，提交哪些成果；二是时间：也就是完成一个项目我们可能需要多长时间；三是质量：为了保证项目符合预先的约定，我们的成果和工作应当达到什么样的标准；四成本：为了完成项目，我们需要投入多少资金；五是人力资源：为了完成这个项目，我们需要什么样的人；六是采购；为了完成项目，我们需要采购哪些项目；七是沟通：为了保证项目按照预先确定的相关要求进行，我们需要收集哪些信息，发布哪些信息；八是风险：我们在实施这个项目时，可能会遇到哪些风险，我们有什么应对措施。对于一个项目，只有这几个方面协调一致，才可能使项目顺利地进行。
房地产项目相对于其它行业来讲比较复杂，而当前的房地产项目管理一方面被错误的定位于工程管理，没有从项目的整体进行管理，项目的各个阶段彼此被人为地由部门职能划分所分离，而很少能有人从项目的开发总体进行控制，造成各部分工作不仅不能协调进行，还会出现一些不必要的矛盾和冲突。另一方面，房地产项目管理目前比较多的注重时间、成本、采购管理，而对于其他方面却很少甚至没有进行必要的管理。而即使是上述三个方面，也很少能够统一协调，成本不能按时间进行划分，采购也不能很好的和成本对接，所以，目前的房地产项目管理还有很多需要改进和提高的方面。我们先从规划（计划）阶段的集成管理说起吧。
（1）、规划（计划）阶段的集成管理
我们如何知道一个项目团队可以胜任某一个项目的开发工作呢？仅仅凭他以前的业绩吗？我觉得，最终还是通过他针对他即将实施的项目所编制的计划，来判断这个团队是不是能够让我们信任，这个项目经理是不是胜任。因为从他们编制的计划可以看出，这个项目团队对即将管理的项目的认知程度，以往经验的合理使用的情况，对项目特殊性的认识程度。
另外，开发计划也应当在不涉及商业秘密的前提下，让所有参与项目的人员、组织清楚的了解，只有这样才能在组织层面上，保证项目的系统性。
可见，计划是保证项目系统性的具体手段。
针对一个项目的计划，会包项目工作的很多方面，比如工作范围、完成时间、工作成本、人员安排、采购工作等等，对于大型项目，这些计划编制工作很可能由不同的人来完成，即使是小型项目，由项目经理独自完成计划编制工作，如果，不在最后对各项计划进行整体统筹，很可能在这些计划之间就会出现矛盾和不统一。所以，在项目计划完成的最后阶段，一定要对各项计划进行协调，从而将计划集成为一个协调统一的项目计划。
计划的集成工作，最主要的是要检查各类计划在工作结构分解上是否统一，避免由于工作分解结构的不同，而造成各类计划不能协调使用。例如，若时间计划中的施工计划将通风管线分解为各楼层水平管线安装、竖向管线安装和各类设备安装，那么，如果在成本计划中，仅仅按照风管的口径进行分解，这就会造成两个计划的孔径不统一，为后续的计划跟踪制造了麻烦。
除了解决工作分解结构的统一问题，各项计划编制深度的统一也是有必要的。房地产开发项目的复杂性和一次性，致使房地产项目管理也会分层次进行，为了保证工作效率，计划也应当进行层次划分，即不同的管理层，需要不同深度的计划。编织得过于详细的计划，即增加了编制计划的时间，也影响了高层对计划的审核效率。所以，计划的编制深度需要符合审核计划的主体的需求。由于存在编制深度不同的计划，这就要求提交给同一个管理层的各类计划，在编制深度上也应该是统一。
（2）、实施阶段的集成管理
上面谈了在规划过程中的集成管理，在实施过程中，集成管理主要体现在项目团队的所有行动一定要本着从项目的整体出发，避免过分关注某一项工作而忽略的其他工作。这就要求项目团的地领导，要具备协调统一等领导才能，善于处理各种冲突和矛盾。
（3）、项目的监控过程中的集成管理
在集成管理中，尤其应当引起注意的是，在项目的监控过程中的集成管理。首先，一定要做到的是，只实施经过批准的变更！这一点很重要，而以我个人的经验，这也是在房地产开发工作中最容易出问题的地方。往往很多变更没有经过相关人员的审核，就实施了。甚至没有经过审核就实施变更的情况也存在。变更被批准后，信息发布也会出问题，部分相关人员没有得到变更信息。例如，在施工过程中很容易由于设计或其他原因产生设计变更，施工洽商，而这些变更和洽商大部分是与销售无关的，但是，也有会对交房标准造成影响的设计变更和施工洽商。如果，影响销售的相关变更没有征求销售团队的意见，或者退一步讲，批准的变更没有告知销售团队，那么后果可想而知了。为了避免类似的情况出现，制定合理的变更审批流程是必要的。
（4）、项目结束后的集成管理
在项目结束后，集成管理也同样重要，因为，从整体上对项目进行评估——项目后评估，对于一个企业未来的发展也是很重要的。经验，尤其是企业自身的经验对企业来讲是尤为重要的。
综上所述，集成管理就是要保证房地产项目从开始到结束，所有工作都是协调一致的，集成管理做得好，就会最大限度地避免返工、拖延、滞后和不必要的冲突，虽然从管理上来讲会耗费一定的时间、成本和人力资源，但是，一个房地产项目的开发周期少则2、3年，多则5、6年甚至更长。投资少则几个亿，多则十几个亿，几十个亿甚至更多，从这个角度来看，避免由于不协调造成的损失，多在这方面下些功夫还是值得的。
房地产营销策略都从哪几个方面着手？
1、销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。
2、广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意。（报纸，户外，电播等）
3、媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期。
4、公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行。
前期做网络营销，打名气，开盘前蓄水时候电视、电台、发信息等，开盘后发DM单、巡展等。
扩展资料：
世界房地产营销策划分3个阶段。
1、单项策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。
2、综合策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。
3、复合策划阶段
这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
参考资料来源：百度百科-房地产营销策划
房地产营销思路是什么？
房地产营销思路主要包括三部分：市场定位与产品设计定位；市场推广策划；项目销售策划。
一、市场定位与产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
二、市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略；营销策略；销售策略；市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计）；广告设计创作；媒体投放；公关活动策划等。
三、项目销售策划（项目销售阶段）
制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理以实现预定销售时间计划和收入计划。
扩展资料：
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼
项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
参考资料来源：百度百科-房地产营销策划
队的所有行动一定要本着从项目的整体出发，避免过分关注某一项工作而忽略的其他工作。这就要求项目团的地领导，要具备协调统一等领导才能，善于处理各种冲突和矛盾。 （3）、项目的监控过程中的集成管理 在集成管