文章导读:
- 1、请问项目定位怎么写，主要写什么呀？
- 2、商铺投资分析：购物中心商铺投资利弊是什么
- 3、“项目经营的业态定位”是什么意思？
- 4、商业地产里面的购物中心一般都是根据什么原则来确定建多少层的？ 像有些地方就最多5层，有些却有10层以上
请问项目定位怎么写，主要写什么呀？
项目定位包含三层意思：
1、产品市场分析及产品规划
2、项目规划的经济规模
3、固定资产投资与财务分析
商铺投资分析：购物中心商铺投资利弊是什么
购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。投资购物中心商铺有利也有弊。优点：不用操心商铺招租投资收益稳定购物中心有着自己的运营管理特点，所以它需要出售产权式商铺的时候，多采取“带租约销售”或委托统一招商管理的模式。这样，投资者拥有商铺的产权，但不参与商铺招商，甚至在投资者购买商铺之前，商铺就已经被购物中心统一出租。“开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产权者——这是购物中心商铺投资的最大优点。而且，从投资收益角度来看，购物中心商铺较为稳定。但是受建筑体量等因素的影响，其经营所面临的风险也比较大。”他举例说，就洛阳市场而言，王府井百货的成功运作和新银泰百货的定位缺位、经营不良是一对最好的例子。缺点：命运不能自己把握开发商很重要对购物中心商铺来说，购物中心本身具有的各种条件是商铺投资的因素，其商铺价值更多来自购物中心这个项目的价值，商铺的个性化因素对投资价值的影响也不是很大。“购物中心商铺对开发商的要求较高，要考验他们的招商能力和资源整合能力，对于投资者来说，命运没有把握在自己手中，而要看整个商业中心的‘脸色’，也就是说‘它活了你就活’。”业内人士说。另外，因为开发商回笼资金（即产权分散销售）与管理方商业经营（即统一规划经营）两者是一对矛盾，很多购物中心很容易就出现“一卖就死，一租就乱”的局面，就此，唐斌还表示，购物中心的策划、建立、经营都要在统一的组织体系下运作，必须要有统一的商业形象，以统一经营政策进行运营，这样投资收益才会比较稳健，投资者在投资时要注意选择。
“项目经营的业态定位”是什么意思？
商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。
商业地产里面的购物中心一般都是根据什么原则来确定建多少层的？ 像有些地方就最多5层，有些却有10层以上
商业地产建筑首先是做商业项目定位，就是公司决定这个商业项目做什么？然后再做建筑规划，开始建设。 一般大型的购物中心就是5层左右，高楼层的一般是大型的百货店，主题比较突出的百货中心会比较注重层高，为了打造地标。
，商铺就已经被购物中心统一出租。“开发商或物业管理方会按照合约，定期以一定比例将租金交给投资者，这个比例一般为8%~12%，投资者不干预商铺承租方的经营。这种‘带租约销售’或委托统一招商管理的商铺可以自由买卖，不影响商户的经营，同时商户的经营活动也不涉及商铺的产